开发商格局生变：剩者为王时代来临 实力房企拿地窗口开启

紧随楼市调控，房企拿地格局也发生巨变。

11月21日，福州迎来今年第四场土地拍卖，也是这一轮楼市调控之后的首次，15宗地块吸金超120亿元。其中9宗宅地吸引了包括万科、中海等26家知名开发商争抢，8宗达到最高限价遭遇 熔断 。

据每日经济新闻，本场土地拍卖，开发商拿地保证金来源受到严格监管，监管层要求开发商缴纳竞买保证金时，提交承诺函和资信证明，保证金不得通过银行贷款、股东借款、转贷、募集、发行债券、信托计划、资产管理计划方式筹集。

21世纪经济报道援引参与了本次土拍的一名房企高管称，拿地主角都是资金相对稳健的万科、龙湖、中海等房企，激进的、主要靠配资拿地的房企由于资金受限，最起码在短期内会淡出土地市场， 现在是拿地的好时机。

此前在土拍市场高调激进的房企，如今则低调了很多。例如融信，在这次福州土拍现场就没有举牌。

紧接着福州土拍，11月22日，广州一次性推出10宗地块，迎来本年度最大规模的土拍大战，吸引了超40多家开发商前来抢夺，一日吸金超204亿元。其中多宗地块刷新区域最高单价纪录。

据21世纪经济报道获得的一份参与这次广州土拍的房企名单，以央企国企背景与大型房企居多，比如华润、葛洲坝、中粮、厦门建发、保利、龙湖、中海等20多家房企。

而福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样：包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。

有钱房企的市场

上述房企高管称，现在能进入土拍市场的都是有钱的房企。以广州土拍为例，要求每宗地缴纳50%保证金，动辄上10亿的保证金。比如保利地产，几乎全部地块都报了名，匡算下来得交上百亿保证金。

21世纪经济报道援引同策咨询研究部总监张宏伟称，一些市场基本面比较好的城市，现阶段仍被房企看好;从参拍土地的房企来看，大多数资金链都没有太大问题，这个时候还要积极参与布局，而对于一些资金链预期会出问题，或者买地自有资金比例没那幺高的企业，土拍积极性就呈现出降温趋势了。

融资收紧 开发商 剩者为王

在拿地主角变化的背后，是监管层近期对房企融资渠道的收紧。

10月19日，21世纪经济报道援引数名券商债券发行人士称，交易所疑似 一刀切 式暂停地产公司债，其中包括已经拿到无异议函的项目。

10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会明确提出，要严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

10月24日，财新报道称，高层要求证监会和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。

在这种背景下，开发商裏的一场 弱肉强食 也在所难免。华泰证券谢皓宇此前提出，目前分散的地产行业正在整合，开发商逐渐被淘汰后，产业资本会疯狂进场保证业务扩张，抢股票筹码和抢土地筹码成为常态。地产巨头如恒大等，在A股市场加大并购中小房企，就是开发商进行整合和淘汰的体现。

谢皓宇进一步表示，房地产业即将进入的 稳态阶段 ，即开发商集中度提升后，品牌开发商能够获取超额溢价的时代。开发商数量会降低，而股票会呈现估值泡沫化。这种转变会在2017年看到，目前正在加速中。