内地房地产泡沫指数睇真D

【今日时报网讯】近日，上海易居研究院发布了《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》。报告主要监测的是这45个大中城市在2016年前三季度房价泡沫的水平，其中2016年深圳房价收入比创新高。深圳、上海、北京房价亦位列国际大城市高房价之榜。2016年9月，方正宏观分析团队曾发布报告称，全球前12大高房价城市中国作为发展中国家占了4席，分别是香港、深圳、上海、北京。

深圳房价偏离度居首

从房价水平来看，2016年三季度，深圳新建商品住宅销售均价突破5万元大关，位居全国第一。上海、北京和厦门，站在2万元大关以上。再次，三亚、南京、苏州、广州、杭州、福州、宁波、东莞、天津，站在1万大关以上。

一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据中国的实际情况，易居研究院认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。据易居研究院测算，2016年前三季度全国商品住宅房价收入比为7.6，与2015年的7.2相比，房价收入比上升明显。

从房价收入比的绝对水平看，已经略微高出6-7的合理区间。

从45个大中城市的房价收入比情况来看，深圳房价收入比约为37倍，全国第一，且远大于第二名的上海。报告分析称： 虽然深圳城市基本面很强，但去年二季度以来房价暴涨，偏离了历史合理值，房价存在短期性泡沫。上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超过14。

从房价偏离度来看，综合排名靠前的城市，偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。

报告中房价收入比居后5位的城市是长沙、烟台、洛阳、呼和浩特和银川，房价收入比不超过6，说明这5个城市楼市房价不存在泡沫。

楼市调控目的为去泡沫

从房价收入比同比增幅来看，超过10个百分点的城市有8个，分别是深圳（49.4%）、苏州（32.1%）、无锡（20.1%）、东莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、厦门（15.3%）和南京（15.3%）。这说明些城市房价收入比增长过快，房价过热。

跌幅超过10个百分点的城市有4个，分别是三亚（-24.9%）、海口（-11.3%）、西安（-11.1%）和重庆（-10.3%）。这些城市房价与居民收入的匹配度较好，甚至房价有偏低之嫌。

深圳房地产研究中心分析师李宇嘉此前表示，从各地调控共有的降杠桿的政策来看，中央指导楼市调控的目的已不再是楼市本身，而是心楼市泡沫产生系统性风险，危机经济稳定和金融安全。

商品房销售两位数负增长

来自国泰君安的数据显示，受限购限贷政策效果持续显现影响，11月以来，商品房销售同比降幅迅猛扩大。继10月30城市商品房成交面积同比（-1%）首次转为负区间后，11 月1-17日进一步大幅回落至-19.5%。

高盛高华在上周拜访上海、南京和苏州三地的开发商、项目、中介和银行后发现：尽管政策和上一周期类似，但是执行的严厉程度前所未有。上海、南京、苏州被认为是在最近的政策收紧前，长三角房价最乐观的三个城市。高盛高华称，政策旨在堵住投机/投资需求的一切漏洞。

根据开发商消息，看房者的流量在上海已经急剧减少，南京和苏州的看房人数自10月政策收紧以来，已经减少了80-90%。开发商和中介称，等待观望情绪近几周来加强，价格下降预期逐渐形成。由于政策收紧前，2/3以上的需求都来自投资需求，大部分首套房购买者难以承受现行价格。开发商和中介期待明年2月或3月或将迎来首次价格调降。这意味着，他们认为如果价格软化，政策执行可能会相对放松。