资料图
作者：曲直
雄安新区的任何风吹草动，都会牵扯到雄安地产的敏感神经。
18日正式挂牌成立的中国社科院雄安发展研究智库，被称为迄今为止最高层次的研究雄安新区建设的智库机构。在其成立大会暨首届京津冀协同发展学术论坛上，与会专家再次表达了对雄安楼市实行严格管制的意见，「打击恶性炒房、哄抬楼价行为，防止楼价失控，过快增长。」中国社会科学院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞建议，雄安新区应打造中国特色住房制度新模式，主要是把目前躁动不安的地产投机资金集中到盈利性或公益性基金公司，由该公司主导住房开发与经营，同时建立保障性住房体系。
提防人造价格洼地
管制的核心目的在于控制楼价，其潜台词就是打击投机性的炒房行为，这是雄安新区破茧以来各相关政府的主导政策。在包括冻结、查封等一系列措施背后，当然就是蜂拥而至的地产投资大军。措施的有效性，目前主要体现在对交易的剎车，要让这支投资大军知难而退恐怕不易。倪鹏飞的建议是，将这支散兵游勇的大军收编为「正规军」，既然知难不退，那幺将其归化也许是不错的办法。但是，先不论这些散兵是否愿意被归化，即便愿意，其能否管住楼价仍然值得商榷。因为「正规军」的代理人，也就是基金公司所建或委託建设的房子最终也是要面向市场出售的，只要市场化交易被允许，楼价又如何控制?除非政府一直控制整个地产交易链条上的价格。
一个显而易见的现象是，在雄安新区三县冻结地产交易后，投资大军便开始转战周边地区。据消息称，保定东站附近的楼盘，已经从鲜有睇楼客时的3000元/平方米涨到了现在的18000元/平方米左右。假如新区周边的地产形成了价格高峰，却製造出一个雄安地产的价格洼地，任谁都难以相信。难不成政府连周边地区都纳入严格管制?
不可否认，地产投资行为背后的投机性是其本性之一。全国各地蜂拥到雄安新区的投机者，当然是在赌新区楼价的上涨。但是，这个「赌」与北上广市场的「赌」是略有不同的。价格是市场供需较量的结果，投机者看到的正是新区地产在一定阶段的旺盛需求。新区规划最终要达到2000平方公里，人口至少会超过500万，而现在只有110万，多出来的400万人会产生多大的住房需求?
以管制交易对投机行为降温虽在目前有一定必要，但若一直靠措施拟制楼价，必然不利于市场要素的活力释放。没有活力的市场，市场的巨大能力不能显现，新区如何推进整体发展?所以，雄安新区楼市的最大问题，不是楼价上涨，不是投机行为的存在，而是如何在遏制楼价与保持市场活力上取得平衡。任楼价上涨，必然导致一个地区发展的「房地产化」，珠三角、长三角地区高楼价对创新要素聚集的不利影响已经开始显现。但是，一味遏制楼价，必然打击市场参与者的积极性，形不成一个健康的地产市场。
倡议市场保障并行
中国大城市的地产泡沫化、经济地产化，问题不在楼市本身，而在于政府对土地财政的过度依赖。雄安新区已表明不走土地财政老路，但避免地产化趋势绝非矫枉过正地「去市场化」，更非背离市场规律，靠价格管制打造一个京津冀中心地带的地产价格「洼地」。
一个地区的快速发展，必然带来地产价格的水涨船高，这是市场规律使然。笔者认为，新区地产制度的设计，不必过分在遏制楼价上纠结，而应该在坚持住房居住属性的前提下，用市场化和保障性住房「两条腿」走路。市场的归市场，政府的归政府。对市场，一方面，要做好与新区发展相匹配的商品住房开发建设规划，维护一定的市场活力;另一方面，在楼价上涨的过程中，适时启动政策调节楼价上涨收益，比如房地产税，遏制非理性投资，也为保障性住房提供资金来源。对保障性住房，应注重以租为主的制度设计，旨在让创业者和居民「住有所居」，避免住房支出太多，影响创新发展的激励机制。
其中关键在于市场化和保障性住房「两条腿」的协调性，这是考验，当然也是新区打造中国特色住房制度新模式的机会。
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