理顺首置上车盘与居屋的矛盾

李明生

房屋问题「大辩论」近日掀开序幕，「首置上车盘」便为箇中一大头炮。观乎社会对此反应，大体来说均表示欢迎，就连发展商也谓乐意配合;然而，计划仍有不少矛盾尚待釐清，尤其是对照居屋政策方面。

收入较高不能折扣更大

「首置上车盘」的最大矛盾，乃在于定位方面。林郑月娥在竞选政纲里说，这是一个介乎居屋与私楼之间的置业阶梯，旨为不同收入的市民提供置业机会及重燃置业希望。的确，社会上存在不少「高不成、低不就」的无壳蜗牛，本身收入纵然不算太低，是故不符资格申请居屋，惟随着整体楼价不断攀升，他们又不得不对私楼望而兴叹。所以，针对这群「夹心阶层」补筑一层住屋阶梯，相关诉求一直不低，尤其当居屋和私楼之间的差距愈扩愈阔。

然而，这又牵涉一个问题：如果「首置上车盘」的折扣不足，他们还是难以顺利上车。毕竟，计划以「首置上车」挂帅，目标主要是青年，如果相关定价依然高不可攀，新措恐注定无济于事。有鑒于此，现在建议中的折扣率，就较居屋折扣率更加之大!这就形成「首置上车盘」与居屋的一个极大矛盾：前者的目标群体无疑是收入较高的，但却势可享受比后者更大的折扣!这会否意味着，居屋政策势被挤掉以至名存实亡，日后人们都会涌去「首置上车盘」，反倒居屋势必变得乏人问津?

其实，要化解上述矛盾，方法可以很简单--纵然「首置上车盘」有定价优势，但只要同时赋予适切限制的话，则两个政策工具便可分别回应不同市民的置业需要了。建议中的「首置上车盘」就更多针对解决居住需要，投资功能很可能会完全去除，例如在转售时须限以原价(计及通胀后)卖予政府。可见，这跟容许升值的居屋绝对截然不同。增供应不必理楼市周期

换言之，根据现时初步建议，市民诚可根据自身需要及市况预期，来选择适合自己的资助房屋计划。如果看好后市，就宜购买居屋;如果看淡后市，或仅视房屋为居住用，则宜购买「首置上车盘」。只要釐清以上定位，两个政策诚有各自的角色扮演。

进一步言，两个政策其实还可互相配合、互补长短。上一次的楼市下滑期，居屋便出现了严重滞销情况，部分甚至不得不转为出租公屋;这个惨痛经验，多少导致了今日居屋供应出现断层。现在有了「首置上车盘」的原则概念，便可更好应对楼市周期的变化，具体操作如下：政府如常觅地兴建资助出售房屋，惟先别定性做任一资助类型，而是去到最后的发售阶段，才视乎当时市况或市民的申请反应，来决定整个屋苑或个别栋数，究竟应拨作居屋抑或「首置上车盘」。这样的话，资助房屋的供应就可无视市况，不虞再现供应断层;如前所述，当市场预期楼市向上，市民自然喜欢容许升值的居屋，而当市场预期楼市向下，市民则自然倾向购买锁定楼价的「首置上车盘」。当中，对比由供应或政府主导，全盘交由需求或市场主导，以决定哪个资助出售房屋模式适合当时市况，肯定是个最为有效的做法。

宜整合两套资助出售房屋

当然，以上说法须要改变居屋现有规定了。不过，其实还有一个更简单的做法就是日后乾脆取消兴建新居屋，并将居屋的概念整合到「首置上车盘」，亦即将两套资助出售房屋政策整合起来。也就是说，日后在公屋与私楼之间，不再新建居屋，而只兴建「首置上车盘」;当中会一分为二，一是楼价可变而折扣较低的，一是楼价不变而折扣较高的，后者仅限以原价(计及通胀后)转售政府，前者则可转予其他合资格人士所谓合资格人士，包括所有绿表、白表，抑或收入资产不逾上限者，他们在一二手市场皆可申请购买两款「首置上车盘」，而单位供应亦可采用新建议的公私合作方式。

说到底，楼市供应固然愈多愈好，而楼市供应的种类同样是愈多元化愈好;这样的话，市民的置业选择自然能够增加，而政府运用不同政策工具的弹性亦会提高。「首置上车盘」与居屋的原则概念，绝对可以双轨并行、甚至乎是多轨并行，各自保留各自优点。事实上，值此楼市「大辩论」之契机，除了重新审视土地供应的来源，亦宜重新审视资助出售房屋的政策，从而将整套房屋政策理顺过来;正如林郑月娥所提倡，今届政府诚可扮演更佳的「公共服务提供者」新角色。