曾準确预言过2007年次按危机的经济学诺奖得主席勒，今年以来一直呼吁投资者应警惕房地产市场过热，最近他甚至警告当前楼市已经很像次按危机前的情景──开工放缓、销量大跌、卖家降价、买家观望，还有地产股大幅跑输大盘。不过，鑒于上次危机的惨痛教训，美国银行业的健康状况、联储局的渐进加息以及政府税改法案等因素都在聚力「兜底」，美国楼市重演次按危机的可能性已大大降低。
销量跌价格涨幅缩减楼市降温难止
自2006年初泡沫破裂后，美国房地产市场一直处于调整中，直到2012年触底反弹。随着经济的不断扩张，房地产市场也愈发火热。但今年以来，美国楼市转变风向的意味却越来越浓。截至9月，佔美国住房销量九成的成屋销量已连跌7个月，9月成屋和新屋销售也分别创下三年和两年新低。尤其是美国最热门房地产市场--圣地亚哥县的房屋销量下滑幅度高达17.5%，为11年最低。即使此前涨势最劲的旧金山湾区，其销量也风光不再。这一科技巨头扎堆的地区9月房屋销量同比大跌19%，同样为2007年以来最差行情。除销量放缓，美国房价也在继续攀升途中缩减涨幅。涵盖美国20大城市的Case-Shiller房价指数7月环比涨幅降至6%，同比涨幅为5.92%，是去年8月以来最低，也远低于分析师预期的6.2%。
楼市放缓在地产股上亦有体现：年初至今，以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF累计下跌27%，SPDR标普房地产开发商ETF同样处于熊市，跌幅达21%。
薪资蹒跚利率上涨购买力遭侵蚀
面对当前楼市现状，许多年初还在后悔没有果断出手的买家现在已纷纷进入观望状态。与此同时，房价和薪资之间的巨大差距以及联储局的超长紧缩周期，也在不断侵蚀着房屋购买力。
今年三季度全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速(3%)的两倍。从2012年一季度触底迄今，美国中位数房价累涨76%，同期的平均周薪涨幅则仅有17%。另外，自2015年12月开启本轮加息周期以来，联储局已加息八次。目前市场普遍预期联储局下月将继续加息，且明年还将加息三次。受加息影响，美国30年期固定抵押贷款利率已突破5%，创下7年半最高。一年前该利率还在4%下方，2016年甚至不到3.5%。这意味房贷利率上涨了19个基点。现实情况是，利率每上升一个基点都会影响房地产市场，「破5」只会吓跑更多买家，继而加速楼市下行。根据住宅调查机构Attom的报告，第三季度美国住宅可负担指数为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创2008年三季度以来的十年新低。
营建疲弱供不应求大修正几率增
不过，与2007年次按危机相比，本轮楼市放缓并不足以导致崩盘，上文提及的薪资涨幅跟不上房价以及联储局紧缩周期侵蚀购买力便是原因之一。其次，虽然国会已经通过的税改法案降低了房地产企业税率，但可计入抵押贷款利息抵扣额的贷款规模从100万美元降至75万美元，却将限制购房者在高房价地区的购房意愿，旧金山等热点地区房价降温已是明证。还有一个主要「兜底」因素来自银行业：鑒于上次危机的惨痛教训，美国于2010年推出了「大萧条」以来最严厉的金融监管改革法案，即《多德--弗兰克法案》。时至今日，上次危机的始作俑者美国银行业已基本恢复健康。虽然特朗普极力推动放鬆金融监管，但华府的放鬆重点主要针对的是非大型金融机构，以及监管机构接管破产金融机构并对其进行清算的权限方面，银行理性放款有望继续获得保证。
还须一提的是，上次美国楼市泡沫破裂时，单户型住宅开工率从超过170万户的峰值跌至2011年的43万户，但在本次周期中，新屋开工和营建许可一直处于疲弱状态。根据最新数据，9月新屋开工与营建许可均低于预期，9月营建许可还创下16个月新低，为过去6个月中第五次出现下降。显示美国正在经历至少30年来最严重的待售住房短缺问题，而非供应过剩。因此，预期美国楼市更可能作出大幅调整或修正，最终实现平稳着陆。今日时报评论员魏炜婷
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