内地楼市政策走向

上半年内地房地产调控陷入政策向左市场右困局。

2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，但从效果来看，无疑陷入了「政策向左，市场向右」的困局，政策的四面「围堵」只是让投资需求从核心城市外溢至其他城市，以至于诸多高库存城市都开始量价齐升。面对此僵局，政策又将如何变化呢?

2017年上半年，中央层面没有出台全国範围内的刺激或紧缩政策，更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施，集中表现在落实土地供应端「有供有限」。从现有公布2017年供地计划的城市来看，北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应，尤其是宅地计划供应量大幅提升，有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段，缓解房价看涨预期。

土地「有供有限」存不足

不过，上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域，中心城区土地供应长期缺位。与此同时，高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面，地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面，这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源有密不可分的关係，高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在较大阻力。

2017年上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度的提升。

因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调，预计各线城市整体仍将以「稳」为主，维持现有政策力度不变。一方面，一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力，短期内调控政策难以放鬆;另一方面，调控政策一轮严于一轮，政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累，成交量大幅下滑的同时，房价涨幅逐月收窄，暂无进一步加码的必要。

其次，金融体系主动「缩表」过程不可逆，银行信贷资金量减少的影响将会从利率传导至首付，极大削弱购房者支付能力，提高投机风险。当下房贷佔新增贷款比重依旧维持在较高水準，资产荒叠加高槓桿带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过，信贷资金收紧存在滞后传导，多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病，金融「缩表」将是本轮房地产市场扩张上升的最大变数，也许市场突变就在一夜间。

易居(中国)企业集团研究总监 洪圣奇