【聚焦】13城试集体用地建租赁房 专家吁防新小产权风潮

【今日时报网讯】记者施美实习记者冯彩云报道：昨日，内地国家国土资源部发布公告称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，将第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。受访专家表示，房地产租赁化是大势所趋，将集体用地集中起来做国家战略的租赁住房，可以解决租赁住房缺地和农村土地利用率低的问题。未来，政策在启动过程中应颁布系列的配套条例，谨防新小产权风潮。

首批试行含一、二线城市

据国土部网站消息，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、瀋阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

《方案》提出，将完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与徵地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

据悉，中国土地实行土地公有制，但是土地使用权却分两种：一种是国有土地使用权，一种是集体土地使用权。集体土地即指农民集体所有的土地。国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

租赁化系大趋势

如何评价此项租房新政？深圳综合研究院旅游地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，房地产租赁化是大势所趋，现在很多大城市土地紧张，能用来做建设用地的土地越来越少，更没有太多的土地用来建设租赁房。而租赁化最大的好处是极大地降低住房成本，以满足中低阶层住房需要为原则，符合国家目前提出的「房子是用来住的，不是用来炒的」大方向。

他指出，要实现国家提出的大方向，必须要有足够的土地供应。而现在城市建设用地腾不出这幺大的空间来。过去这几年来，国家在土地政策上不断宣传土地同权的概念，即集体和国家土地享受同样的法律地位。因此，相关部门可以将目标锁定在更广阔的集体土地建设用地上来。如果有合理的空间匹配，对规划作适当调整，腾出更多集体的、镕散的、利用率不高以及产出率很低的集体建设用地，并将这些用地进行租赁房建设。这对租户来说也是一个利好消息。

谨防新小产权房风潮

有论者认为，利用集体土地建租赁房「好处」不小，此举不仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。但是可能会造成新的小产权房问题。

宋丁认为，从理论上讲，国有土地的土地原有使用状况成本偏高，拆迁、补偿成本也比较高，而农村建设用地平均地价明显低得多。但是，现在的农村土地建设，首先要完成法律环节的认同，其次完成土地準备。因为农村建设用地是零散化的，有些位置可能不适合用来做租赁住房，将来会有新的土地配置，以达到合理地使用集体土地的目的。在这种情况下，集体土地的成本优势和使用效率才会明显体现出来。

对于集体用地建设租赁房可能会导致新的小产权房问题，他认为，这需要国家在政策启动过程中颁布一系列的配套条例。政策的实施不能无法可依，一定要有管控，对于有可能出现的小产权房风潮一定要有打击办法，而土地监管和土地合理转变也要同步进行。