黄金周凉意来袭 楼市「金九银十」褪色

【今日时报网讯】受经济环境和政策影响，内地楼市「金九银十」正被淡化，9、10月不一定还是楼市最热的时候，反而有可能行情冷淡。

在国庆假期，多地中介反映睇楼的情况与平常没有区别，并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。因此今年秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。

北京楼市率先降温

北京市统计局数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积同比下降32.8%，其中住宅销售面积同比下降了22.7%。

今年国庆假期，北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家，连休5天。他并不着急回北京，因为手裏一个着急签单的客户也没有。由于看房的人不多，张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口，闲聊打发时间。就在两年前的这个时间，他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

对于这种落差，已经离职的房产中介杨琳也有同感。今年国庆长假，她在唐山专心经营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈楼价。

北京向来是楼市的风向标，在这次全国範围的波动中，其他多个城市的楼价和成交量也走出了相似的曲线，从一线到三四线城市，楼市轮动升温，又相继趋于平静。国家统计局数据显示，8月，全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降7.5、3.9个百分点。

「北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州，包括大都市周边，比如廊坊，这些调控严厉、市场前期已经降温的城市，在9、10月份都没戏。」易居研究院副院长杨红旭说。

「调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现楼价下行的苗头。」中原地产首席分析师张大伟说，「楼价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温，目前的购买力很难再支撑市场继续冲高。」

开发商拼「活下去」

在房产中介还怀念「好日子」的时候，开发商已经开始思考怎幺「活下去」的问题。

9月下旬，房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会，会场挂出三个字 活下去。其实，在更早些时候，万科董事会主席郁亮就说过：「万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以『活下去』为最终目标。」最让郁亮担心的问题之一是「回款」。

销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。

「2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。」张大伟说，「从2016年『9.30』开始，全国一二线城市严格调控，融资收紧，在这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但继续拿地的压力逐渐增加，对于非优质地块的积极性持续降低」。

开发商拿地慾望正在消退。中原地产研究中心统计数据显示，2018年热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%溢价率。2018年1-7月，全国流拍土地接近800宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。

除了市场数据，持续一年多的房企纷纷去掉「地产」二字的改名潮也让人不得不多想。因此，在谈到短期楼市走势时，杨红旭说，开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情，开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月，也会调头下行。