内地楼市转冷信号已显

步入10月，楼市秋意显着，「十一黄金周」成交表现不如预期，多地项目开盘去化率显着下降，品牌房企降价促销不断，业主维权事件频发，吸引了更多关注。当前楼市转冷，有哪些宏观和微观上的表现?房企为应对地产寒冬又会有怎样的对策?

成交：金九银十成交乏力

从目前的成交数据来看，市场的降温趋势还是比较明显的。「金九」中，51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，与去年同期成交量大体持平，其中二线城市成交下滑最为显着，同环比齐跌，前三季度累计成交也较2017年下降了2%。「银十」虽然尚未结束，但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城市环比大降近七成，跌至历史低位，同比也下降了27%。其中一线和三四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，而二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力瓶颈。

7月以来，典型一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，「十一黄金周」总体去化率仅为54%，较2018年9月下降了14个百分点。其中一线城市得益于供应的持续放量，「复苏」的趋势还是较为显着的，项目去化率由44%上升至57%，此前因严苛调控导致的预售证「堰塞湖」效应正在逐步缓解，部分刚需和改善型需求得到了集中释放，因而项目开盘去化率稳步回升。

去化率：7月以来稳步下滑

而二线城市基本迎来了全面「回调」，国庆假期中项目去化率仅为53%，略低于总体平均水平，从成交佔比来看，这也是导致总体去化率下降的主要原因。此外，去化分层的现象更为显着，在城市和项目层面都有体现，福州、苏州、杭州项目去化表现低迷，单个项目的最高去化率基本都不高于50%;而针对高单价或大面积户型的项目，人们的观望情绪浓厚，且因购买力受限等因素，去化表现也大不如前。

毋庸置疑，楼市转冷的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，原来房价飞涨，「闭着眼睛卖房子」的日子都已经一去不复返，房企的态度也由之前的高歌猛进转变为收敛聚焦、加紧抢收，目的都是为了在市场「凉凉」前，回笼更多的资金，保证现金流。

总结当前房企应对地产寒冬的措施，大体可以归纳出以下三点特徵：一是拿地态度日趋谨慎，多数龙头房企明确表态控制拿地收支，放缓拿地节奏。二是裁员、瘦身等人事调整传闻不断，同时也不惜重金招揽高校优秀毕业生。三是「以价换量」等降价促销行为频现，又因此引发了业主维权等一系列负面效应。尤其是国庆期间，多地楼盘都推出了不同程度的降价措施，最常见的方式自然是精装改毛坯，或是将部分难于去化的产品以特价房的方式出售。不得不说，「以价换量」本是房企营销的常用手段，但值此敏感时期，部分楼盘的降价促销(精装变毛坯而降价、位置不好或销路不畅的特价房打折等)举措也引发了大範围内的业主维权，更有甚者出现了打砸售楼处、拉横幅等非理性行为。

综上，目前房地产市场的调整已经开始，成交转冷已成为不可否认的事实，行业的周期波动本就在所难免，与其消极逃避不如积极思考应对措施。在我们看来，至少有以下几点是可以做的：一是审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，储备好过冬的「粮草」。二是趁此契机，修炼内功，着力于自身产品力的提升，毕竟「闭着眼睛卖房」的时代已经过去，未来能生存的企业势必都是拥有「一技之长」。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企，也可密切关注政策动向，积极响应国家号召，在地产多元化的蓝海领域寻求新的发展契机。

易居(中国)企业集团研究总监洪圣奇(逢周二刊出)