房市拐点标誌：上涨预期逆转

这个星期讲内地房地产市场最多的论题是楼市拐点到来，由卖方市场转化为买方市场。比如，国外的投资银行野村证券的报告就是这样说的，内地不少财经媒体也是这样说。他们所持理由是，不少城市的住房销售面积急剧下降，有些城市甚至下降了40%;另一理由是房地产市场企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都在採取不同的方式增加融资。

销售面积减?

房价仍在涨

如果以这两个理由来论证国内房地产市场出现的拐点，不仅根本上不充分，反之是适得其反。因为，1至10月份商品房销售面积在东部及东北增幅(这裏是讲增幅，而是不是负增长)在下降，而且增幅降到了今年以来最低点，但还是在增长。但是这些讨论只讨论住房销售面积增幅下降，而根本上就没有讨论房价涨跌的问题。即住房销售面积是在下降，特别是一线城市下降得更快，但是住房销售金额则增长了15%，在西部及中部地区增幅甚至达到20%以上。这就意味着全国各城市的房价还在普遍上涨，甚至于有些城市房价上涨还会很快。

当住房的销售面积出现下降，甚至于急剧下降，而住房的销售金额则在快速增长，房价仍然在上涨时，这不仅意味着中国的房地产市场仍然是以投资为主导的市场，性质根本上就没有改变。只有住房是投资品，在销售面积大量减少时，其价格还会上涨，因为房地产市场价格上涨预期并没有改变。如果住房是消费品，房地产市场是以消费为主导市场，住房销售量急剧下降，其价格也会随之调整，房价会随着住房的供求关係变化而变化。既然当前仍然是以投机炒作为主导，房价上涨预期没有改变，那幺内地房地产市场的拐点根本无从谈起，基本上是一种臆想，与现实的市场相去甚远。

房企融资增?

因看好后市

还有内地房地产企业融资需求大增，特别是大的房地产企业都採取不同的方式增加融资，这更不能证明市场出现拐点。房地产作为一个资金密集型和金融高槓桿行业，有效的融资是保证房地产企业得以生存与发展、得以繁荣的最为关键的环节。当前内地房地产企业加大融资的力度，特别是加大通过不同的管道的融资力度，这既说明了金融监管当局对房地产市场的风险仍然密切关注，不愿意让房地产行业信贷过度扩张导致房地产泡沫继续吹大。对房地产市场的融资有所限制，另一方面也意味房地产企业前期的销售大好，应该加大融资的力度来增加投资，同时也意味业界仍然看好未来中国的房地产市场，因此增加融资加大对房地产投入。可以说，就这两个方面而言，无论是从哪一个方面来说，都不意味着内地房地产市场出现拐点，反之，房地产企业增加融资只能意味着市场繁荣还在继续。

内地房地产市场出现拐点最为重要的标誌应该是价格上涨预期完全逆转。如果这种情况没有出现，要说什幺出现拐点只能是笑掉大牙了。因为，只有全国性的房价上涨预期逆转，才不仅意味着出现全国性的价格下跌，而且也意味市场性质在逐渐地由以投资炒作为主转变为以消费为主，意味着全国各城市的房地产市场价格回归理性，而不是个别城市房价出现下跌。如果这两种情况没有出现，也就说明了内地房地产市场没有出现拐点。

特别是对于以投机炒作为主导的市场来说，如果房地产市场出现拐点，或作为投资品的住房价格由牛市转变为熊市，那幺其价格下跌幅度不是什幺零点一、零点二等，而是价格在短期内出现下降的幅度达20%以上。10月份，香港的房地产市场开始出现转向的迹象，上个星期，一周内香港的楼价指数下跌了1.28%，两年半下跌幅度最大，但香港媒体也没有说香港楼市出现了拐点。而当前内地房地产市场绝大多数城市的房价都是在上涨，也没有哪个城市的房价下跌幅度有香港这样高。人家当前香港的楼市都没有认为出现拐点，那幺中国房地产市场又有哪裏来的拐点呢?目前内地媒体及一些机构认为出现拐点，或是对市场判断有误，或是出于其他方面的原因。对于现实房地产市场如何变化，我们还得更为仔细地观察。

易宪容