【楼市观察】风格转换 楼价显露一定下降空间

【今日时报网讯】记者伍敬斌 见习记者廖非凡报道：近期，一些热点城市正在加速卖地，儘管竞拍门槛一降再降，但一些城市的土地成交状况仍然不容乐观。

专家表示，房地产整体形势不好，从地方政府来讲，很多城市大约四成财政依靠土地财政支撑，所以政府也想多卖地块来增加财政收入。不过，市场萧条的时候，恰恰是开发商选地慎重的时候，很多开发商怕未来两年如果预期不好，拿到的地可能成为负担，所以热情不高。目前不少地方的楼价已经开始下行，但是由于楼价下降将对经济影响较大，所以下降的空间不大。

多地降低拿地门槛

2018年就快过去，有很多没有完成卖地计划的城市正在加紧冲刺。11月26日，北京有13宗土地出让，如此大规模地集中拍卖，在北京土地拍卖市场上十分罕见。同时为吸引房企，还降低了竞拍门槛。在北京官方补充公告裏，11月26日的竞拍会分组进行，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。而以往的土拍活动中，一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。

广州也在年底加速出让土地。进入11月，广州共计挂出24宗地块，出让土地面积230.15万平方米，起拍总价430多亿元。

楼市热点城市南京土地出让也大大降低竞拍门槛。比如，拟于12月18日出让的8宗地块，取消了竞买人具备房地产三级及以上的开发资质的要求，不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块，竞买保证金比例降低，从原来的起拍价五成调低至两成或三成。

除这三市之外，多个房地产热点城市也在加速卖地，降低拿地门槛的城市也不少，但成交量仍不理想。

谨慎拿地凸显现状

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受本报採访时表示，目前房地产行业的形势并不乐观，土地市场也比较萧条。从地方政府的角度来说，如果卖地的形势不好的话，加上实体经济下滑，那幺今年的稳增长任务是有很大压力的。所以，临近年底，地方政府就会想到多卖地块来增加财政收入。然而目前的土地市场，卖方市场和买方市场已经发生了变化，开发商已经不像以前那样疯狂抢地，而是有选择性，所以压价、低价成交、甚至流拍已不是新闻。

另外，有消息称，房地产开发商即将迎来3800亿元偿债高峰。据亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月至2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月到2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。近期房企再融资，不仅数量攀升，利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。这或许也构成了开发商拿地并不积极的一大因素。

价格下行空间不大

目前，内地楼市还处在调控状态，而地方层面则下降拿地门槛，对此宋丁认为，确实如此，政治上中央要求地方必须强化调控，如果楼价上涨马上就会被约谈。但是地方上的财政收入又逼迫?地方政府抓紧卖地，这种矛盾的情况也会延续下去。

那幺未来楼价的走势将会如何?宋丁认为，目前土地市场比较萧条，楼价确实有下行空间，而且事实上已经在下行。但是因为如果楼价降幅较大，将对经济产生很不利的影响，所以下行节奏要控制。从经济现状来看，国家和地方政府两个层面都不会允许楼价突然下跌的事情发生。所以未来的楼价应该还有下行空间，但这个空间不会太大。