「首置盘」解决房屋问题

行政长官林郑月娥自着力解决房屋问题。九月一日，土地供应专责小组正式组成。30位来自不同界别的成员，将会就增加土地供应议题在社会进行「大辩论」，并提出具体建议。增加土地供应是解决香港房屋问题重点，制定一个长久有效的机制是有必要的。当中，特首日前提及与市价脱鈎的首置上车盘，更是全城焦点。

现时，香港只有约三成人口居住于公营房屋，反观新加坡却有超过八成市民住在政府以低价出售，设有转让限制的组屋。事实证明，组屋降低了用家的购房压力，让市民安居乐业。有人或许会担心这类资助房屋会将楼市推倒，可是笔者认为这是多虑的。私人发展商兴建的私楼是以富裕人士及投资者作目标客户，而首置上车盘则是针对收入相对较低、无法「上车」的人士。房屋市场只是变成了双轨制，将投资者和一般用家区分开。这种分流方法是解决香港房屋问题的其中一道良方。

可是，制定首置上车盘的合适价格并不容易。根据美国顾问公司Demographia《国际房屋负担能力调查》的标準，住房负担能力比率（housing affordability ratio）为三倍或以下，才算是可负担水平，而主要房屋市场（即超过100万人口）的中位数为4.2倍。

住房负担能力比率是以房屋价格中位数除以家庭年收入中位数。换而言之，它所指的是一个家庭不吃不喝多少年才能买到一个单位。政府统计处的资料显示，2016年本港住户每月收入中位数约为24900元（即年收入约为298800元）。如果以Demographia的标準，可负担的单位最高价格为896400元。这价格远低于居屋单位的预计平均建筑成本（2017/18年度为1878200元；2018/19则是1178600元）。

为了达到资助市民置业的效果，建筑成本并不是政府应该考虑的最重要因素，但低于建造成本的定价将会为政府带来持续的庞大开支。

笔者建议的最佳定价是家庭入息中位数的四到五倍（约120万至150万），这既能抵销建筑成本，亦处于市民能负担的水平。

另外，如何分配也是重要考虑。香港低收入人士虽然面对严峻的房屋问题，但他们仍能轮候公屋。可是夹心阶层既不能申请公屋，薪金亦无法追上房租升幅，可谓「两头唔到岸」。笔者认为特首所提出的这个计划是用作解决市民的住屋问题，而非为了满足市民置业的愿望，因此这项政策应多加照顾夹心阶层。申请首置单位的人数必定非常多，短期内的供应绝对不可能满足需求。订立一套公平的分配制度，能有效减少市民对轮候时间的不满。政府可以考虑按收入、年龄、轮候时间等因素进行分组，每个组别将有不同的佔比，最后以抽籤形式决定结果。

除了上述事宜，有关房产是否能继承？有何出售限制？首付比例为多少？这些问题都需要详细探讨。政府应该让市民加入讨论，让大众参与建设一个称心的方案。