楼市虽放缓 增加供应不能缓

今日时报评论员 李明生

新一份施政报告下星期即将公布，土地房屋问题肯定是箇中重要内容。好消息是，近期本港楼价开始回调，8月份官方楼价指数既告别连续28个月的升势，更贴市的坊间楼价指数最新更连跌5周，反映香港楼市正在步入转角拐点。然而，坏消息是 或準确地言，这是一个积病久疾 市民依然面对严峻住屋难题，楼价与收入的差距仍旧存在着天壤之别。所以，即使楼市放缓了，增加土地与房屋供应的步伐一定不能缓。

香港步入加息周期，加上贸易战势将拖累全球经贸表现，包括楼市在内的资产价格，无可避免会面对愈来愈大的下调压力。虽然有报道指，日前港银在12年来首次调高最优惠利率(P)之后，有个别银行反过来降低了按息封顶利率，部分则提高了现金回赠比率，显示当前按揭市场竞争激烈，金融机构都不惜提供诱因鼓励市民入市，另外，最近银行同业拆息(H)亦见显着回落，其中与按息挂鈎的1个月拆息还连跌5日;然而，凡此种种，皆不足以否定加息周期来临的事实，也远不足以扭转息口上升的长远影响。一方面，置业人士既须继续做好压力测试，为未来的供楼负担计好数，另一方面，投资者亦须为回报率计好数，因为随着息率增加，买楼收租或变得不再划算，例如现在物业回报率仅得2厘左右，已经大幅跑输10年期美债的3厘多了，近期不少房地产信託基金(REITS)便因此跌幅显着。总之，世上没有只升不跌的楼市，香港楼市开始见顶回落亦属正常不过。

饶是如此，施政报告仍应以土地与房屋政策作为重中之重。必须强调，整顿楼市不单在于引导价格回稳，甚而令楼价回落至市民可以负担的水平，同时也在于改善市民的居住质素，特别是提高港人人均居住面积，至少争取杜绝劏房这个风土病在港植根。是故，施政报告必须致力增加土地供应，包括好好总结及落实土地供应大辩论的共识选项，其中大规模填海便肯定为一个可取方案。除了增加土地供应的数量，亦要增加房屋供应的种类，包括透过公营资助及政府引导的办法，来分别满足不同阶层人士的住屋需要，例如：针对公屋轮候册上的基层劏房户，便应急民所急增加过渡性住房;针对高不成、低不就的小康家庭，既应尽快落实港人首置上车盘，亦应租购并举地研究推出租金扣税之类的支援措施。由公屋轮候时间增至超过3年，到新一期居屋再次掀起申请热潮，皆高度凸显了市民住屋需求之旺盛，港府要达致「有求必应」依然任重道远。

说到底，近日楼价有所下滑，仅因市民购买力追不上，业主及发展商不得不减价促销罢了，绝非缘于出现供过于求之窘;事实上，只要价格理顺至市民可以负担，好像新居屋以市价五二折出售般，过去受累楼价天高所积压的住屋需求还是亟待大量新增供应去满足。究竟，施政报告会提出怎样增加供应?又怎样大规模增加供应?当中会新增什幺供应种类?可以肯定，全港市民均盼望香港住屋难题能够得到纾缓，施政报告会在房屋政策及增加供应方面传来好消息!