楼市转势似乎愈来愈明确。最新官方差饷物业估价署的数字显示，9月份私人住宅楼价指数不单下跌1%，而且已经连跌两个月。事实上，纵然市场仍对后市发展看法分歧，有的预言跌一两成，最悲观更看跌七成，但不同意见均殊途同归，就是一字记之曰：「跌」！
放眼地产新闻，大家不难发现，新盘销情既没过往畅旺，难再一次过沽清单位，二手成交更现劈价潮，劈幅且愈来愈大以至达到双位数百分率。所以，对于楼价指数见顶回落，市场其实不感意外；所斟酌的，乃指数跌幅还是相对较小──这会否意味着，楼市比想像中硬净？
有一点必须釐清，不论官方指数，抑或坊间的指数，其实均以整体楼市作为衡量变化的準则，前者是以楼价除以应课租值计算，后者以最新屋苑总市值除以对上一次屋苑总市值；也就是说，在缺乏交投的情况下，个别少量的低价成交并不足以拉动指数同步变化。金管局最新资料反映，上月新申请住宅按揭大减55%，足以看到当前楼市淡静非常；有代理行便要求逾半业绩较逊的员工放无薪假，甚至预期至年底恐有5000名代理失业。在「有价无市」的前提下，业主想要成功卖出单位，往往需要大幅劈价方成──该减幅就远远超过上述指数跌幅了。参照差饷物业估价署的平均售价，即纯粹以最新成交价来计算，跌幅便明显「贴市」得多，例如40平方米以下的小单位，按月跌幅便高达2.6%至6%，至于九龙区的100平方米以上大单位，跌幅更超过了四分之一！虽然，平均售价的计算亦非最準确，较易受到单位本身质素左右；惟毫无疑问，倘若楼市成交数量回升，楼价指数的跌幅才会「见真章」。
值得留意的是，楼价指数虽然下跌了，但租金指数却持续上升，最新微升约0.56%，今年以来未曾下跌。何以故？显然地，目前楼市刚性需求依然不小，用家们并因楼市逆转而更多地「转买为租」；另一方面，由于港息卒之开始上调，亦会驱使投资者套现物业，从而将资金转投至其他回报更高的投资工具。毕竟，息口趋升对楼价的负面影响，并不限于业主供楼负担增加，同时也令买楼收租愈不吸引；特别是港银已纷纷上调息率，部分定期存息更达三四厘之谱，试问醒目钱岂不应该从租金回报低至两厘多的住宅市场撤出？同一道理亦见诸股市，近期好些高息股和收租股（例如REITS）均跌幅显着。有分析认为，本港经济形势良好，包括失业率偏低等，凡此种种的基本因素足以支持楼价不跌；然而，正如过往楼市更大程度是受惠资金因素（低息兼量宽）而火箭飙升，现在资金因素既已逆转，楼价应声回调其实才顺理成章。一旦贸易战之类危机加深，以致基本因素都由好变坏，届时楼市前景更势雪上加霜。
楼市只升不跌的错误预期，迟早都有被拆穿的之日。由用家到投资者，皆不宜看轻港息叠加所带来的影响，置业前须计好数，做足压力测试等风险管理措施。说到底，楼市未来动向将继续由资金主导，各位入市前最好还是準备妥当，相信无人愿退潮时仍在裸泳！
今日时报评论员 李明生
下一篇：：没有了