解决港人居住问题的开端

周八骏

行政长官林郑月娥在其主政一周年前夕公布六项房屋政策新措施，以期达到三大目标，即：令资助出售单位更可负担；增加资助房屋单位供应并加强支持过渡性房屋计划；鼓励一手私人住宅单位尽早推出市场。诚如她在庆祝特区成立21周年酒会上所说，六项新政策不能即时增加房屋供应，也难以有效压抑楼价升幅，但是，展示了现届政府的政治决心和创新思维。

新措可解结构性问题

六项新政策措施所要达到的三大目标，一言以蔽之，即：重点帮助香港不同收入和财富水平的居民，实现置业梦。

为使资助出售单位更可负担，政府修订居屋定价政策；居屋供应的可负担单位数量由最少50%增至最少75%；绿表置居计划（「绿置居」）的折扣率，比前一期居屋折扣率增加10%；这一切，旨在帮助更多中低收入家庭或个人购置居屋。

政府邀请市区重建局将马头围道项目改作「港人首次置业」（简称「首置」）先导项目，提供450个单位，预料最早可于2018年12月预售；同时，因应居屋新定价政策，「首置」先导项目折扣率比前一期居屋计划减少10%至20%，既加快「首置」进度，又适当减轻购买「首置」房屋的家庭和个人的负担。

另一方面，为鼓励一手私人住宅单位尽早推出市场，政府拟向空置一手私人住宅单位按年徵收「额外差饷」；并且，修改地政总署「预售楼花同意方案」，要求发展商每次推售住宅单位数目不能少于预售楼花同意书涵盖住宅单位总数的20%。

相比较，新政策虽然顾及某些家庭或个人无力购置居屋、只能租住公屋或其他居所，但是，力度不够。政府决定把位于德和安达臣道石矿场的合共9幅原拟用于私营房屋的土地，改为发展出售或出租公营房屋，可以提供约10600个单位，却未说明其中多少是居屋，多少是公屋。此外，新政策虽包括成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目，却未有详细规划。

总之，6项新政策措施争取实现三大目标，作为解决香港结构性房屋问题，是可喜的开端，接下来需要做的事情更多，需要补充和完善的政策不少，需要持续努力相当长时间，必定超越现届政府任期。

必须加快经济转型

行政长官在7月1日同媒体茶叙时表示，不会等土地供应专责小组正在展开的关于增加土地供应方案的公众谘询有了结论才开始增加土地供应的工作。她会在今年10月发表的其任内第二份施政报告中公布增加土地供应的若干政策措施，倾向填海造地。这样的积极态度是应予嘉许的。新政策要取信于民，必须让相关民众有可望也可即的憧憬。亦即是说，在6项新政策尽快实施后，符合条件的家庭和个人，可望在屈指可数的若干年裏，或者入住公屋，或者购置居屋。

从政策构思角度看，一方面提供更多机会让更多家庭或个人有望购置居屋，一方面，促使地产商加快私人市场房屋供应，可以在一定程度上产生压抑私人市场楼价的效果。但是，从第四届政府以来长达6年旨在遏制私人地产市场投机、进而压抑楼价的所谓「辣招」，不仅没有收压抑楼价之效，相反，楼价屡创历史新高。

为什幺？长期低利率固然是一个重要因素，根本原因则在于土地供应高度垄断，私人市场房屋供应寡头垄断。供求关係调节价格的前提是成本和产品都不存在或者其中之一不存在垄断。香港的土地供应是高度垄断的，房屋的最基本成本的价格--地价，只升不跌。大地产商囤积大量土地储备又控制房屋供应，政府以「辣招」控制房屋需求，对高楼价不啻扬汤止沸。

不把楼价调控至合理水平，不足以解决香港房屋问题。即使按新定价政策，现时一个400平方呎居屋单位售价由390万港元下调至290万港元，400平方呎居住面积明显落后于内地大城市。在中长期，要尽可能让更多香港居民实现「置业梦」，也要让香港居民居住面积普遍较大幅度增加。

为控制地价、压抑楼价，必须加快经济转型，降低整体经济对地产市场的依赖，必须增拓财源减少政府财政收入对地价及地产市场其他相关收益的依赖。