【香港观察】高地价政策将走入历史？

方想

行政会议成员、金管局前总裁任志刚周二发表网誌，就本港土地政策，特别是住宅用地方面提出一些观点，较引人注目的是对有关「高地价政策」的否定，以及建议政府动用财政盈余来增加土地开发。当中或透露政府房屋政策出现重大改变的信息，即为解决房屋供应严重不足，楼价高企导致民怨日增的难题，政府未来将不再注重卖地收入增加库房收益这一选项，愿意作出财政背书，强化作为「供应者」的角色，用来解决安居问题。若真是如此，则香港房屋供应将翻开新的篇章。

任志刚主张放弃「土地财政」

按照任志刚的说法，只有政府拥有增加土地供应的能力，可以说是「独市」供应者。政府是公众利益的促进者和保护者，在供应土地时，要从公众利益角度出发。在任何情况下，不论是有意或无意，均不应利用其住宅用地「独市」供应者的角色来赚取利润。他指出，政府过去在住宅地供应的立场上，一直令人误以为香港存在违反公众利益的「高地价政策」，因此，有需要清楚阐明符合公众利益的土地政策。任志刚进一步强调，现时住宅用地供应短缺情况非常严重，导致私人市场的楼价飙升至一般市民无法负担的水平，不符合公众利益。

联繫上下文，任志刚的观点很明显，要想土地房屋供应「符合公众利益」，则必须检讨「高地价政策」，作出改变甚至是捨弃。类似想法在社会亦早有提及，事实上，香港无法实现居者有其屋，房价升到普通港人都负担不起，其中就有高价卖地的因素。过去政府担心财政收入不足，非要依赖地价收入不可，这在早期还说得通，因为当时香港亟需低税环境来推动进出口贸易，以及用以提供充足基建及高效政府管治所需，离不开「土地财政」。但时至今日，本港金融业与专业服务已相当成熟，政府收入也愈趋多元化，已可减少对土地收入的依赖。特别是近年库房严重水浸，政府坐拥超过1.1万亿元财政盈余储备，完全有条件放弃「高地价政策」，并将资源用于增加土地供应、增加公营房屋供应，缓解民怨。

林郑新政展示新路向

七一前夕，特首林郑月娥公布了六项房屋新政，将香港房屋政策重心转向资助公营房屋，并与私营房屋市场严格区隔，例如让资助房屋定价与市价脱钩，林郑还表示新居屋定价可因应市况调低，又暗示最终公私楼建屋比例可由6：4改成7：3。背后的玄机，是政府不再以对私人住宅市场影响为首要考虑，有意减少财政收入对地价及私楼市场相关收益的依赖，将以更大力度介入楼市，拿回供应和决定价格的主导权。任志刚建议政府继续依赖市场机制去发现价格，最理想的情况是，只要住宅用地的市场价格高于开发土地的平均成本，政府就应该增加供应，以消除外界误解，以为政府刻意推行高地价政策;只要住宅用地短缺，政府就应透过罚则措施，阻止囤积居奇。这些说法颇有呼应林郑之意，不排除是提前放风，阐明政府未来土地房屋政策的走向。

政府不再依赖「高地价政策」，大刀阔斧开拓土地，以有形之手分配土地及房屋资源，包括增建公营房屋，推出更优惠价格的资助房屋等，香港自可以做到稳定土地房屋供应预期，扭转市民对楼价「长升长有」期望，抑制楼市躁动，促使楼价回稳，形成良性循环，这将为解决房屋问题提供出路，值得支持，至于能否成功，长远还看政府的执行力。