【商报时评】房策显效 劏房跌价

今日时报评论员 李哲

楼价下跌，劏房最伤。一个新界一手劏房盘，开售以来不单销情淡静，仅在首天沽出两伙，昨日还索性封盘停售，市传是要重整价单从而割价散货。背后近因，乃一个刚刚公布价单的市区劏房盘，非但较邻近的同系单位折让接近半成，而且还比该新界盘便宜大约两成；展望未来，随着类似的一手开放式单位供应增多，由启德到大屿山均有相关新盘应市，劏房割售潮势将愈演愈烈。早前有发展商更预料，细单位今年可能暴跌三成之多。市场竞争加剧，固然推动了劏房跌价；不过，归根究底，政府的调控政策也绝对功不可没。

一来，政府「辣招」无疑有效引导楼市重返用家主导；以投资者为主、买家购入后多作放租用的劏房，所受打击就比一般单位为大。税务局昨公布的12月份物业印花税数字，虽显示三项「辣招」额外印花税、买家印花税和从价印花税所涉的住宅宗数，分别按月急升约46%、46%和72%，表面看来升幅固然不低；然而，转以更长时序衡量，这其实与对上一季差别不大，也莫说较半年前更明显减少了，故以上很大程度只是楼市在经历一段低潮之后出现「小阳春」所致。此外，三者分别涉及38宗、182宗和504宗，较诸整体楼市成交宗数来说亦比例不高；换言之，「辣招」之下的投机投资风气难言死灰复燃，而是延续死气沉沉之颓态。

除于需求入手，特首林郑月娥还在供应方面下工夫，既将公私营房屋比例由六四比改为七三比，意味未来公营单位将会显着增加，配合绿置居、新居屋、首置盘等资助出售房屋政策的优化，由折扣率到供应量都更能协助市民上车；凡此种种，均有利扭转「今日不买、明日更贵」的预期，因为政府即将大推更廉宜、更实用的公营单位，大家又何必再「恐慌性入市」担心无屋住了？不问可知，针对手头较紧人士及家庭而设的劏房，肯定是进一步首当其冲了；毕竟劏房的特色在于「将价就货」，透过缩细面积来使单位更易负担，故其觊觎的买家或最终的用家，多少跟上述新楼市政策的服务对象重叠，故当中需求难免会被摊薄。

当然，息口回升，以致许多投资产品的回报率已较房产为高，也令劏房的收租价值相形见绌。就以股市为例，现在恒指的股息收益率都有3厘多，以收息为主的房託基金REITs不少更有5厘以上，后者于昨日跌市且表现硬净，堪称有效做到「财息兼收」。对比整体楼价跌势未止，租金亦见下调压力，还须面对政府「辣招」税负、公营房屋抢客等等，试问醒目钱又岂会一再盲目恋栈楼市、特别是劏房？最近，一个早期开卖、入伙不久的劏房盘，就出现了不惜蚀让的套现个案。

说到底，正如林郑月娥早前所讲楼市下跌是好事，她并冀港人供楼负担佔入息比率可由目前70%降至40%；对于劏房割价，购买力较逊一族因而更易负担，站在社会长远发展角度来看，相信绝大多数市民均乐见其成。当然，如果发展商无须「将价就货」，不用诉诸劏房市民也能入市购置，对业界而言又何尝不是好事呢？这更是香港楼市告别病态的一大指标！