文/灵童
据统计，2019年以来，内地各类楼市调控高达500多次，创出2016年楼市调控以来新高。限制措施由过去的限购、限售、限贷等三限，扩大到限利、限价等新的範围。于是乎，二手房交易出现了全国性的溃败，从一二线城市到三四线城市无一幸免，跌幅最多的大城市当数青岛和广州。
楼市素有买涨不买跌之风，因此二手楼价下跌一定程度影响到交易的活跃度。不过从全年的交易数据来看，创出了15万亿元的新高，不得不说，楼市绝对是中国居民的消费主战场。若没有限制性措施，恐怕不知道会火到什幺程度。但由此就认为，内地全境都要实行严格的限制措施，就有点容易走到另一个极端。
就如计划生育，不少人以为一放开，就会激发起生育热潮，但实际情况并非如此，上海的生育率在「二胎」政策放开以后，不断没有增长还有下跌，而且从放开二胎以来的数据来看，也是一年比一年增长慢，不少有识之士都认为中国计划生育晚放开了5年以上。
同样的道理，在全国实现普遍的限制措施，可能效果并不好，而且长期限制也容易造成市场的畸型和消费人气的减弱。因城施策、因区域施策显得比任何调控阶段都更迫切。据统计，近年来，利用吸引人才而鬆绑楼市的城市达到30多个，从实际情况来看，也没有出现一鬆就乱的情况，一定程度反映出炒房热度已得到相当程度的扼制。
降价会否导向极端
在这情况下，灵童以为在「房住不炒」的大背景下，可适当增大调控的灵活性。比如对求大于供的一二线城市，限制性措施还要坚守，但更多是用市场化的手段，比如贷款利率等来进行调控。而对于供大于求的三四线城市，则可以适当鬆绑，实行城市间和区域间的差异管理。
对于楼市的调控也不一定是非要达到降价的目的，比如，温州大学生买房打7折，长沙限楼盘的利润，就容易将调控导向另一个极端，搞不好还会引发区域楼市的大跌。
对于各种涨价也要分类来看，比如今年西北城市楼价的上涨，应理解为补涨。比如最近深圳某小区业主集体抬楼价，只可理解为个体性事件，而不宜扩大化。从调控思路来说，也要转变到求大于供的地方限制涨幅，供大于求的地方限制跌幅。
在发达的一线城市如广州，当发生二手楼价急剧下跌时候，该市放开了3个区的限售，而这3个区又是广州较为偏远的区。此举一定程度活跃了市场，由此来看，当下调控的精準度已提升到更高层级，而不只限于不同类型的城市。
老城区旧改防通缩
把眼光放得更长远一点，随着人口红利消退和城镇化率提升空间有限，中国楼市也要从过往一味防止上涨，到向防止通缩两手一起抓。比如对老城区的旧改，就是要激活市场，不使老城区与新城区出现两重天的情况，更通俗一点讲，就是老城区与新城区的价差不要太大，以防止城市内部的结构不平衡，这是比调控楼价还要现实的课题。因为不像新区那样容易出成果，因此在鼓励老城区旧改方面，要拿出截然不同的举措，才能激发出更大动力。
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