楼市狂态难持久 慎防高位入市受困

金管局加辣后首个开售的新盘荃湾海之恋昨日开售首轮496伙，售楼现场出现人头涌涌的热闹场面，反映早前推出的稳定楼市新措施未对新盘销情构成重大冲击。市民置业需求依然殷切，而且集中在一手市场，主要是政府今年三度加辣对二手楼成交影响较大，而发展商因能为买家提供高成数按揭，客观上刺激楼市需求高度集中到一手楼。但随着美国进入加息周期，金管局新规又直接增加银行营运成本，渣打银行已经率先上调H按息率至H+1.4厘，汇丰亦表示正积极考虑调高，本港随时进入加息周期。毋容置疑，现时楼市狂态存在众多不健康因素，难以持久。用家在入市的时候务必客观分析，量力而为，切忌被市场追高的心态误导，以免不适当地高位入市导致财困。

对于新盘开售热火朝天的景象，必须进行客观的分析：一是本港楼市迭创新高，已经导致市场出现不理性的亢奋心态，部分人产生越迟买越贵的错觉，不惜穷两代人之力高追入市。正如长实执行董事赵国雄所说，昨日开售现场，年轻人佔逾6成，好多都是同父母一齐来，估计这批人获父母资助首期。毕竟年轻人要成家立室是刚性需求，楼价久等不跌，自然会有人忍不住高追;二是政府连番加辣的措施，令二手楼成交减少，买家转向一手新楼，特别是发展商提供的高成数按揭，更导致楼市购买力高度集中于新盘。据美联物业统计，全港15个二手指标屋苑预约睇楼量连跌3个周末，海之恋所在的荃湾区本月二手成交更较上月减半，足见一二手市场失衡所造成的影响十分明显。昨日所见售楼现场的热闹场面，很大程度上是这两个因素所造成的「水分」。

需要指出的是，虽然不少发展商都为一手楼盘提供了额外的高成数按揭，但这些按揭的实际息率比银行的一般按揭高，而且只是在头三年提供较优惠息率。以昨日开售的大型新盘为例，提供高达8成半一按计划，最便宜的560万元单位，首三年利率是最优惠利率减2.25厘，每月供款近22000元，但第四年起的利率要以最优惠利率计算，每月要供多5000多元。随着香港息率跟随美国上调，如果累计加息1%，月供款将超越3万。因此，买入者如果只看到眼前优惠，而忽视了后面的供款压力，一旦未来几年经济逆转，这批新买家的供款能力将面临很大的考验。去年底香港家庭债务佔GDP的比重已经破顶，达到67.2%，预期今年将再创纪录，直逼美国70%的偏高水平。金管局日前将新造住宅按揭贷款的风险权重下限提高10个百分点，正是要防範房贷风险蔓延至银行系统，市民在计算自己的负担能力时，切忌「去得太尽」。

买一层楼随时要供款25年甚至更长，真是一辈子的事情，特别是现在很多父母穷自己毕生积蓄协助子女上车，是非常不健康的现象。97年楼价暴泻后哀鸿遍野的景象，很多青年或许未曾经历，但较年长的市民看到如今热火朝天的抢楼景象，都会觉得有点似曾相识。唯有奉劝準买家对自身财务作更严谨的压力测试，冷静分析楼市，切勿盲目高追。