二线城市成房企必争之地

2017年3月，全国再次开启了一轮全面调控，多个核心一二线城市已经连续出台多次政策。面临全方位的围追堵截，房企的买地策略和城市布局有何变化呢?

土地市场量价齐升

2017年1至4月，40家典型房企的拿地总量和总价较同期均有所上升。可以看出，调控的升级并未打击房企的拿地积极性，多数房企还是对未来持乐观预期，因而呈现出「政策向左，市场向右」的情况。究其原因，第一，2016年项目大卖，良好的销售表现促进了大量现金回笼，也推动了房企积极补仓的热情。第二，近几年房地产市场快速发展，一二线城市的供地数量越来越有限，尤其是城市核心区域，房企不惜高价相争;虽然近期政府也出台了「最高限价+抽籤竞得」等多重方式为土地市场降温，但效果有限。加之，随着核心一二线城市相继被限，需求外溢，也促使许多「外环」城市崛起，如环上海的嘉兴、昆山等地，土拍竞争同样激烈。

第三，拿地方式趋于多元化，各类成本收购、合作的方式也客观上分散了拿地风险，因而部分房企也选择在政策调整期加大投资力度。

房企转战核心二线

加码核心二线城市，是房企2017年布局的一个看点。其中，合肥、郑州、重庆、武汉、太原、南京都成为了投资热门，拿地体量均在300万方以上，且有多家房企在当地扩容土储。一方面，一线城市土地价格的不断攀升，让房企拿地成本与后期风险不断增加;另一方面，三四线城市二手住房价格或上涨缓慢或有所下跌，且库存积压严重，又让房企对其望而却步。在两难境地下，拥有发展潜力的二线城市无疑成为了性价比最高的选择，诸如碧桂园(2007)、恒大(3333)都在不断加强其在二线城市的布局。除此之外，在全方位多层次的调控下，环都市圈的三四线城市还是逐渐进入了房企的视线。这主要是因为城市群已经成为中国未来城镇化的主体形态，房地产市场格局也更趋向于城市群模式。在这样的大格局下，一方面，房地产行业中的供应方即房企，已经确立了深耕城市群的发展战略，城市群视角下的布局策略正在快速推进;另一方面，随着时空距离的快速拉近，房地产行业中需求端的置业範围也逐步扩大到城市群。

易居(中国)企业集团研究总监洪圣奇