楼市调控如何做到“不喘气不歇脚”

作者：李宇嘉

既有调控措施不仅要不折不扣地坚持，保持政策稳定和连续的同时，还要通过追加调控堵住各种漏洞，并辅以金融去杠杆，彻底打掉顽固的预期，为长期机制建设创造窗口期。

近日，部分省市房地产工作座谈会上，楼市调控最攸关的三个部门 住建部、国土部和央行，共同强调房地产调控 不喘气、不歇脚 。笔者认为，三部委会议是对明年楼市调控的定调。这次会议提出6方面措施的 组合拳 ：既有政策稳定、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序，还明确要按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。由此，未来调控思路和基调非常清晰，首先是既有的调控措施要真正落实。

南京等城市出现 万人抢房现象 说明过去十几年来形成的 房价只涨不跌 和 屡调屡涨 、 买房致富 等顽固预期并未缓解。同时，基于房地产对经济周期之重要，调控政策和背后的真实动机(不忍心打压楼市、调控不伤及经济和财政是底线)无法激励相容。因此，楼市的任何短暂回调，都是 建仓 的绝佳机会。既然地方调控积极性不足，甚至不容忍房价下跌，房价倒挂意味着 买到(新房)就是赚到 。由此，无论看市场预期，还是看地方行为，调控仍在旧范式下 打转转 ，这就是三部委会议明确楼市调控 不喘气、不歇脚 的原因。

目前，房价上涨预期还很顽固，表现在加杠杆情绪高涨。2016年，中国居民新增贷款6.3万亿元，创历史新高，占新增贷款的50%(包括公积金贷款)。2017年，严格的规模、占比(不超过新增贷款30%)控制后，1-10月中长期贷款(主要是房贷)比去年同期有所下降，但居民总贷款增加1.03万亿元，短期消费贷暴增是主因。2015年，居民消费贷款仅增长18%，2017年上半年的增速达33%。截止到10月，今年居民短期贷款新增1.6万亿元，接近去年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%。

但是，社会消费品零售总额增速却呈下行趋势，意味着部分消费贷转化为房贷了。无抵押、期限短、利率高的消费贷进入楼市，这是危险的信号。市场认为，防范系统性风险是政策底线，政府不会出台导致房价下跌的政策，造成加杠杆意愿仍很强。而且，2018年的消费和投资增速或下降，出口也不会比今年更好，G D P增速或承压。因此，2018年会惯性松绑调控。另外，地方在政策上用心不足， 租购并举 本意在于解决楼市供求失衡，让住房回归居住属性，但顶层设计 落地 时，各地有意无意偏向人才租赁、资本风口的 长租公寓 ，甚至是几个面子工程。

相反，对接4亿左右新市民(外来务工人员、新就业大学生等)、城市 夹心层 和 无房户 的低成本租赁却未得到充分重视。由此，楼市供求失衡的顽疾难以解决，中高收入阶层和投资需求主导的楼市局面也难以扭转，最能代表收入差距的 财富基尼系数 也将继续攀升，居民人均消费增速连续3年下降的局面也难以扭转。最终，十九大提出的 扩大中等收入群体，增加低收入者收入 、 增强消费对经济发展的基础性作用 等改革和转型目标也将面临阻力。

因此，楼市调控基调必须实现重大转变。首先要打掉过去十几年来形成的 房价只涨不跌 的顽固预期。今年7月全国金融会议以后，去杠杆 上下一盘棋 。近期，住建部等三部委发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，五部委发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，显示彻底堵住杠杆套利的决心。去杠杆绝非运动式，近期M2、新增信贷与社融增速持续走低，融资成本全面攀升，信用收缩非常明显，这是去杠杆的唯一路径。目前，房贷占商品房销售额的50%(加上消费贷)，杠杆真正收紧了，房价上涨预期将明显缓解。

更加重要的是，地方政府的主体责任要真正 落地 。目前，购房情绪之所以高昂，甚至不惜用高成本、高风险的短期贷款，在于认为调控和背后动机无法激励相容，短期调控瞻前顾后、长效机制建设诚意不足，政策出台即亮出 底牌 ，强化了购房者和开发商、银行 房价只涨不跌 的预期。因此，既有调控措施不仅要不折不扣地坚持，保持政策稳定和连续的同时，还要通过追加调控堵住各种漏洞，并辅以金融去杠杆，彻底打掉顽固的预期，为长期机制建设创造窗口期。