港楼市预期转冷

学研社成员 吴桐山

反映楼价走势的中原城市领先指数CCL已重返今年5月水平。

近段时间楼价的下跌，基本面上与中美贸易战带来的经济前景不明朗，以及行政长官推出大规模填海愿景，改变大家长远缺地的预期有关。唯独一些地产界人士，却总算一些供需上的细帐，说本港楼市刚需强烈。尤其是新一期居屋获得约26.14万份申请表，超额认购57.9倍，最少59人争一个单位。因此在居屋本月29日抽籤之后，相信不少抽不中的客户会回流私人市场，云云。此论从小处眼有理，但从大处眼却难以说得通。

抽居屋者未必转至私楼

愿意出50元买一件货，不代表愿意出100元去买。新一期居屋之所以严重超额认购，是因政府修改了资助房屋的订价方式，导致新居屋售价大概只相当于市价五二折，说到底是一种「买彩票」的心态。传媒访问入表申请的人，部分根本没有足够能力买楼，不过见政府「卖大包」，「博一博」而已，抽中再筹钱。反正哪怕持有几年再出售，基本稳赚不赔。我们怎能想当然地认为，那些抽不中居屋的市民，会转移到私楼市场呢？私楼市场有五二折吗？

居屋总价是私楼五二折，入场门槛的差距更不止2倍之多，因有房委会担保，5%首期就可上车，私楼市场是不可能的。虽然一手私楼有发展商提供高成数按揭，但市区新楼呎价动辄2万元，远不止居屋售价的2倍。如此算来，要买私楼，首期门槛随时是居屋的十倍八倍之多。

香港人均居住面积仅161平方呎，比起深圳、上海、新加坡，只是二分一或三分一的水平，硬需求的确存在。但此种情况非始于今日，香港高耸入云的楼价、全球最高的楼价痛苦指数一早已经有所反映。所谓需求，必须与购买力挂，说到底港人是住得差，但露宿街头的人也不多。如果楼市是5000元一平方呎，需求绝对超大；但如果是2万元一呎，恐怕有需求也购买力不足了。长远而言，大家都乐见人均居住面积倍升至300平方呎，但这个过程如何发生呢？如果不能收入倍升，就只能让楼价腰斩。

「明日大屿」改变预期

因此，那种抽居屋不成会回流私楼的论调，更多是地产中介为了促成成交的言论罢了。居屋抽籤是一个人所共知的时间点，又涉及26万份申请表之多，是最后的给买家紧迫感的藉口。一旦抽完居屋没有见到大量购买力涌入，假以时日，中介又会转吹淡风，促使卖家沽货。

长远而言，看香港楼价走势，不能抱硬需求大就会「唔忧卖」的逻辑，还是看经济环境和供应预期。中美贸易战持续一段时间，本港第三季GDP增长已放缓至2.9%，展望第四季和明年首季会继续受贸易战拖累。另一方面，「明日大屿愿景」虽然只是一个远期「大饼」，但市场的交易价格，更大程度上正正就是由「预期」决定的。只要政府能够改变大家的预期，让大家有信心将来有更多的供应，买卖双方的态度就会马上改变，而无须等到供应落实。再者，内地一线城市的楼市已明显转冷，业内人士都準备「过冬」，难道香港可独善其身？