法巴料中资投地提振 香港楼市旺十年？

法巴董事总经理李伟烈料今年本港楼市仍受制于供应不足

【今日时报网讯】记者曾浩荣报道：愈来愈多中资公司在香港以高价投地，法国巴黎银行董事总经理(证券分析)李伟烈昨日表示，在人民币眨值下，中资肯定会继续「南下」。他估计香港楼价在10年后才有机会进入下行周期。

法巴就内地及香港经济及房地产市场展望举行记者会。会上，被问及内地早前实施资本外流管制，会否打击中资在港买地的兴趣时，李伟烈直言，资本管制是无阻中资在香港投地，因为来港多年的中资，买地可用本地资金，其他亦可在香港发债融资，根本无必要从内地汇钱买地。

传来港学拓细单位

李伟烈进一步指出，该行预计今年人民币兑美元中间价会跌至7.2兑1美元，相信会诱使内地发展商继续「南下」投地。另外，据该行了解，部分中资来港投地，旨在学习本地发展商发展细单位的模式，冀将此复制至内地，因为「内地未来势必出现如同香港愈住愈细的情况」。

至于香港今年楼价走势，李伟烈表示，香港住宅需求庞大，加上内地人来港置业需求，估计每年用家起码需要3万至3.5万个单位，现时每年2万多个单位属供应不足。供应紧张同时，香港楼市更有庞大投资需求，因此相信香港楼价今年是难以大跌。

政府撤辣机会不大

他又认为，虽然长实(1113)等大型发展商正寻找香港以外投资机会，但不表示楼价在短期内会下跌，更大机会是表示过往每年可升2、3倍情况不会重演，而每年升二、三成的可能仍存在。他相信香港楼价在10年后有机会进入下行周期。

至于政府会否「撤辣招」，李伟烈相信，除非楼价大跌，加上经济大衰退，政府针对楼市的措施才有机会「撤辣招」。他笑言：「香港住宅只有约200万伙，但内地百几个城市的人都想来港置业，一旦『撤辣招』，香港楼价一定会『升到爆』」。

至于地产股方面，他强调，楼价难跌不代表地产股及价格一定复苏，因为仍有美国加息等外围因素，加上现时在港买地成本极高，此时投资土地储备不足的中小型地产股是「危险」行为。该行首选新地(016)。

内房赴港投地新解画

法巴是次有关内房企业在港投地说法，何谓相当「新鲜」及启发性，因为此前一旦谈及内房商在港高价投地原因，市场答案住住只限于抵销人民币贬值影响、提升知名度及进军海外，罕有提及内房商可将香港房地产模式复制至内地。

事实上，内地高地价问题近年愈见严重，尤其北京、上海、广州及深圳等一线城市，几乎每幅公开拍卖的土地都是「地王」，每平方尺楼面地价甚至高于附近现楼每平方尺售价，即是「麵粉价贵过麵包价」。既然麵粉价昂贵，麵包价自然有理由上调，造成内地楼房售价近年愈来愈高。

按照香港及其他高楼价城市实况，一旦楼价高至脱离市民可负担水平，为降低购房成本门槛捕捉市场购买力，发展商最可行方法，不外乎是缩减住宅面积及减少市民首期金额。当中，缩减面积除了可降低购房成本，更变相增加了发展商可售出单位数量，表面上看，较减少首期更显「有利可图」。

因此，内地房地产市场将出现细单位潮的预测十分合理，内房商提早来港「学习」是符合情理，因为香港人居住面积细早已是全国闻名!在香港，600至700平方尺单位已属「大单位」，逾千平方尺更已往往进入了「豪宅」领域，而在内地很多城市，逾700尺单位却只属「一般单位」，两者落差十分巨大。

总结而言，法巴是次说法为内房商在港高价投地原因提供新答案，大家应藉此多思考高地价所带来的后果。今日时报记者曾浩荣