两地发展商正面交锋 启德1号II高开争抢滩

【今日时报讯】记者郑达伟报道：踏进2017年尚未满一周，本港新盘市场已传出浓厚火药味，其中内房龙头的中国海外（688）已急不及待推售旗下启德新盘「启德1号（II），项目首张价单昨日曝光，折实平均尺价较同系1期足足高出约21%，至于另一焦点新盘本地发展商新地（016）旗下元朗「GrandYOHO」第二期，亦继续抢滩，市场预计两盘最快于下周正面交锋。

中国海外地产董事总经理游伟光昨于记者会上透露，「启德1号（II）」预计最快下周开售，项目首批单位涉及125伙，户形涵盖一房至三房，价单尺价介乎17414元至26013元，扣除买家最高享有的14.5%优惠后，折实尺价介乎约14889元至22240元，较同系首期第四张价单的均价加幅少于5%。

折实平均尺价较同系1期高21%

然而，根据项目价单显示，首批单位内折实最平单位售价亦需约642万元，若以该户实用面积375平方尺计算，折实尺价将达到约1.71万元，相比去年8月推售的一期项目首批入场单位约492万元，足足多出约150万元，而折实尺价亦后者高近35%。值得注意的是，此批单位折实平均尺价亦较第一期项目大幅提高，资料显示，「启德1号（II）」首批折实平均尺价为约1.76万元，而同系第一期首批折实平均尺价则约1.45万元，换言之，两盘差距高达约21%。

游伟光直言，邻近的绿置居平均尺价虽然只有约6000元，但由于「启德1号（II）」属于高级私人住宅，故两者定价并不存在关联性，同时亦强调定价已参考了区内发展前景、项目特性以及近期卖地情况等因素，故属贴市价开售，并且不排除日后有提价的空间。

GrandYOHO二期加码增优惠

对于中资房企积极抢滩，本地发展商亦未有坐以待毙，其中新地「GrandYOHO」第二期最快于下周登场。新地代理总经理胡致远昨指出，项目本周三全面开放示範单位予公众人士参观后，已录近3000参观人次，集团未来将视乎收票情况再决定会否加推。此外，为进一步催谷销情，项目更加码新增置业优惠，新地会董事总经理谢文娟指出，凡首5名新地会买家购买项目单位，将可获赠价值1.5万元的一田现金礼券。

拆局解码：楼价长远只涨不回

楼市气氛纵然回落，但并未为本港置业人士带来喜讯。昨日首度公布价单的「启德1号（II）」，定价对比同系一期首批折实平均价尺价大幅调升21%，然而翻查资料显示，此地皮当年由发展商购入的成交楼面尺价，却较一期低出近9.5%，似乎印证了楼价长远只涨不回的格局。

地价回落难动摇定价取态

须知道，昨日始登场的启德1号（II），位于启德发展区内第1H区2号地盘，地皮于2013年由中国海外以每平方尺楼面尺价约4913元投得，而同系一期所属的第1H区1号地盘，同年中标楼面尺价则约5428元。换言之，是次登场的项目，较一期的楼面尺价平约9.5%，惟以首批单位折实平均售价比较，第二期项目却比一期高出21%，反映地价纵使回落，然而亦未必足以动摇发展商的定价取态，楼价持续上涨似乎是市场的唯一趋势。

更值得一提的是，本港地价不但未有下调，反之近来更加速向上，以同区近期由海航集团投得的两幅启德地为例，成交地价便分别达88亿元及54.12亿元，以地皮楼面尺价计算，即相等于每平方尺约1.35万元及1.36万元，足足等于启德1号（II）每平方尺4913元的约1.75倍及1.77倍，从启德1号（II）定价是次如此进取来看，可想而知此两盘日后登场的定价将会是何等之高。今日时报记者 郑达伟