【商报时评】经济挑战重重 谨防楼市风险

受累于中美贸易战及外围市场动蕩，香港经济已面临很大下行压力，GDP增速大幅放缓，惟本港楼市在整体经济环境都较疲弱之时却反而「升得劲」，自今年1月至4月香港楼价已连升4个月，4月整体楼价较去年底已反弹9%。虽然楼市「向好」受新盘推出、买家需求等多种因素带动，但亦绝不能忽视整体宏观经济环境，在经济放缓疲软之时，楼价很大可能出现调整转向，港府必须谨慎提防楼市泡沫加剧；投资者亦须看到风险因素，小心入市。
现时，环球经济增长都受挫，外围市场需求不断减少，拖累香港经济放缓，早前港府统计处公布第一季度GDP降至0.5%，录得十年以来最差经济表现；香港外贸出口更受冲击，从去年底以来进出口持续下跌6个月。不止外贸行业，香港各行各业亦都受到不同程度冲击，昨日财政司司长陈茂波出席立法会财委会就分析简报了香港经济最新情况：外部需求欠缺动力拖累本港内部需求亦减弱，零售业销货值在今年首四个月按年下跌了2%，整体投资开支亦下跌7.1%，而香港股市在5月跌幅已累积达到约9%，是去年10月环球股市大幅调整以来最大跌幅。
可见，如今香港内外市场都面临很大下行风险，投资者切勿对经济走向和楼市走向盲目乐观。过去几月，香港楼市似乎逆势而上，在经济放缓之时却升得「疯癫」，楼价升到快破顶，1至4月的月成交宗数亦较去年第四季急升82%，不过这样的升势料很难持续维持。首先，年初以来楼价上升受惠于美联储释放鸽派信号，减慢加息步伐，纾缓了不少投资者对本港加息和借贷成本上升的担忧，但是中美贸易战持续美国经济是否能达到预期增长目标充满不确定性，因此美联储未来货币政策走向亦充满不确定性；同时，过去几月香港新盘数量亦增加，推盘速度加快，导致楼市交投量活跃，然而转入下半年之后，发展商推盘步伐逐渐放缓，楼市亦很难维持如此炙热交投量。
应该说，香港投资情绪在过去几月上涨，很大程度上是因为中美贸易谈判频频传出利好消息，令市场看好贸易战或很快结束，再加上内地推出系列刺激经济政策，带动本港股市反弹，为不少投资者带来财富效应，大家对经济前景亦充满信心。不过随中美谈判破裂停滞，双方关税大战再度燃起，且贸易战出现长期持续态势，这都令市场整体情绪转为悲观，投资变得消极审慎，这从5月份港股跌幅就可明显看出。所以，中美贸易战料很难短期内结束，香港经济和市场亦将继续承受很大下跌压力，这势必会拖累楼市，近日香港各大地产股纷纷下跌，普遍认为地产股一般较楼市领先3至6个月，所以地产股转跌或预示香港楼市在下半年亦将出现转向调整，投资者不得不小心留意。
总之，整体经济面临重重困难挑战，香港楼市不可能脱离经济形势，亦会随之有下行风险，过去几月楼价升势难以延续，投资者必须谨慎评估香港楼价走向，切勿盲目借贷入市，防止出现负资产或难以承担供楼压力。
今日时报评论员 赵燕玲