开税不如开地

香港专业人士协会会长陈建强

「房子是用来住的，不是用来炒的」。过去几年，特区政府推出不少「辣招」，惟效果不如理想，楼价不跌反升，并创出连续25个月「破顶」的局面，开徵一手楼空置税已成定局，但新税项只增加房屋镕置成本，对于习惯高买高卖的市场氛围，恐会火上加油，「辣招」愈辣、升幅愈烈，殷为明鉴，还不明白开税不如开地这硬道理?

一手楼空置增幅大

根据官方资料，截至去年12月，整体私人住宅空置率为3.7%，涉及空置单位数目约4.3万，当中已落成但未出售的一手楼佔约9500个，是自2008年以来最高。而截至今年3月底，已落成但仍未出售的一手单位约9000个，较2017年初的8000伙增加12.5%，当中3000个早于2011年至2016年间落成。回看近年的数字，2015年落成未卖的新楼曾低至5000个，即近3年间，一手落成单位未售出的数量，足足增加80%。

有消息指出，政府打算针对一手楼出多招，以增加供应。考虑手段包括徵收物业空置税;在卖地合约加入条款，规限发展商要于单位落成后若干时间内卖出若干比例单位。至于具体细节仍须进一步研究。而增加卖地条款，因只须在合约列明，毋须经立法会审批，较为简单直接。如落实的话，政府会于将来卖出土地项目中推行，而已批出的土地项目则不适用。

囤的是地不是楼

其实，开徵空置税并非新鲜事物，外国早有先例，香港亦早于2010年时便已开始讨论研究，终因议题敏感和成效不彰而一再搁置。今天旧事重提，作为政治宣示，意义明确;但要遏抑楼价和炒风，实效会有多大，大家都应心里有数。当中的关注点共有4个：

第一，在数量上，从5000个增至9000个，比率是八成，但实数只约4000个，在扣除待批预售楼花同意书的新盘单位、已全幢转作长线收租，以及「难啃卖唔出」的货尾盘后，真正的「囤积居奇」单位有多少?不用半年就可消化。过往确曾有多个长时间待售的经典楼盘，但这都是个别的「都市传奇」。对发展商来说，要囤积的从不是一手楼而是地，整项政策有用，但方向似未完全对焦，而更重要的，涉及的发展商众多，每家需要承受的政经压力有限。

第二，在税率上，国际规例的1%，相对于近年的楼价升幅，「痕痕」也无力，即如「辣招」的重税，结果也是反推楼价「三级跳」。毕竟，只要楼价续升的市场预期不变，再多的需求管理财税手段，只会激化高买高卖、高卖更高买的恶性循环。试看，外国的空置税有用吗?香港还要不要市场规律?

第三，在政策上，囤积居奇从来都是政治术语，但在市场法则下，不卖、暂未卖或卖不出，都属囤积居奇炒卖而应受罚吗?有何标準规範?单位已卖不出，还要缴付空置税，公道吗?当然，政府可以将新楼单位当作战略管制物资，规定限时限量限价出清，确保做到0%空置，但公屋也做不到，却要私楼去履承?更重要的是，在推出空置税时，会否设立救赎机制，由政府「理性包底」，避免由发展商独力承责?

第四，在供求上，增地无方加以公然承认缺地1200公顷，住房用地不增，楼价怎会不升?怎不倒逼準买家赶快入市?