空置税难抑楼价上升

学研社研究员 文武

政府正研究徵收一手物业空置税，引起较大的争议。一手物业空置税对压抑楼价能起的作用有限，但政府透过徵税，藉以表明压抑楼价过度飙升的信息却是十分明显的。所以，徵收空置税最多产生一点心理作用，真正压抑楼价过高，可效法内地的「限购令」，限制外地购买需求，打击炒家。

希望透过徵收一手物业空置税，防止发展商囤积居奇，抬升楼价，是政府提出徵税的主要理由，但这种理由的反对意见很多，其中一种意见认为，政府徵收的空置税，只佔楼价的1.5%左右，而按过去一段时间楼价升值率来计算，囤积一手楼令发展商可以获取的利益，仍然远高于空置税，因此，空置税无法起到作用。相反，因空置税而增加的成本，很大机会还会落到买家身上，不但无法压抑楼价，反而增添了市民置业的成本。

徵税作用有限

根据运房局资料，截至今年3月底，已落成但仍未售出的一手楼单位有约9000个，其中有近2000个单位早于2011年至2015年落成，另有5000个单位于2017年落成。这一数据是政府推出空置税的依据之一，按财政司司长陈茂波的说法，9000个空置的一手楼单位，相较于每年18000伙新供应目标，空置数字算较多，政府有必要出手徵税。但是，地产商方面对这一数据提出怀疑，地产建设商会执行主席梁志坚表示，市场一手楼空置率多年来维持3.7%，因为发展商需要预留时间装修，真正空置的一手楼单位只有3000至4000个，远低于政府估算的9000个。亦有多位反对徵税的意见，引用政府差饷物业估价署的数据，近年私人住宅空置率低企，由2012年的4.3%，一直下降至去年的3.8%。据此认为，政府此时提出徵收空置税的理据并不充分。

此外，财政司司长陈茂波亦多次提及，有发展商采用「招标」方式出售一手楼，令楼价透明度大减，更被指为楼市「抬价」。他更举例指，最近有住宅项目在300多个单位中，只将2个单位招标，而推出空置税，也是作为打击这类不规範销售手法的措施。

平情而论，少数发展商用不规範的手法售楼，令楼价人为地提升，这确实是政府必须重视，必须出手干预的事件。但是，处置这类不规範的销售手法，应该以更直接有效的措施，比如，直接禁止这些行为，或对这些行为处以严罚，似乎会更为有效，用徵收空置税的措施，则似乎有些本末倒置，而且未必能起到多大作用。因为如果这类不规範的销售手法，令少数发展商收得的利益仍高于空置税的话，那幺空置税并不能阻止这些行为，反而可能令他们为了弥补空置税增加的成本，采取更恶劣的手法售楼。

借鑒「限购令」控需求

香港楼价不断升高，早已偏离了市民可以负担的水平，今年首4个月累计上升7%，整体楼价较1997年高位高出117%。楼价不断升高，这是目前影响香港民生的最主要因素，政府确实有必要出手干预，采取有效的措施压抑楼市的畸形发展。过去，政府曾推出「双辣招」，包括提高税阶并延长额外印花税(SSD)的适用期、推出针对非香港永久居民的买家印花税(BSD)，希望从需求面入手，抑制楼价上升。但事实证明，这些措施对于压抑需求的作用有限，「双辣招」推出后，楼价不跌反升，而对于有换楼需求的市民而言，却增添了许多麻烦。

现在，政府又拟推出空置税压抑楼价，目前香港楼价不正常地飙升，主因并不是发展商囤积居奇、抬高楼价，虽然也存在这种情况，但徵收空置税也看不到能起多大作用，反而会令人担心，空置税相反让有置业需求的买家可能又要雪上加霜，平白地增添多一重负担。但政府又急于推出，笔者相信其主要的作用应是政府藉此释放出压抑楼价的政治姿态，也算是一种「出口术」的方式，视之为压抑楼价的虚招，起一点心理作用罢了。

如果政府真的下决心压抑楼价，办法也有很多，目前楼价过高主要原因仍然是需求过高，供应不足，压抑需求应是主要方法之一。过去几年，内地许多大城市楼价升得过高，政府推出「限购令」，香港政府可否借鉴一下，限制外来的购买需求以及炒家的购买需求，这可能是解决香港楼市的有效办法。