房策力度还可加大

港府推出新措治理楼市。

学研社研究员 文武

新届政府上任一周年之际，行政长官林郑月娥上周五主持房屋新措施发布会，推出六项新政策，包括修订资助出售房屋定价政策、推出「港人首次置业」先导项目、成立专责小组协助推行过渡性房屋等优化置业阶梯措施。新推出的六项政策核心是政府扩大对市民置业的资助，但不触及压抑楼价的内容，「房子是用来住的」，政府资助市民置业安居方向正确，但力度仍嫌弱，对解决住屋难仍然有很大差距。

居屋价必须与市价脱

林郑的房策六招，重点是居屋定价大幅下调这一招，主要是因应目前对市民来说已高不可攀的楼价作出政策回应，将居屋的定价由原来的市值七折，下调至五二折，新居屋启朗苑、凯乐苑、裕泰苑，市价约每平方呎12401元，如按照七折计算，售价在159万至630万之间，新的定价将下调至118万至468万之间。

政府增加对资助房屋的资助，将居屋的定价大幅下调，对于有机会购买这批居屋的幸运儿来说，确实是一个好消息，但仍然不能说是解决了市民居住困难的问题，630万对有居住需要的普通工薪阶层来说是一个非常沉重的负担，难道468万就不是沉重的负担吗?政府这一招，虽然大幅下调居屋的折扣率，但并没有改变居屋与市值挂，随市场价格波动的本质。如果私人楼价进一步飙升，居屋售价仍然将随之上涨，五二折政策效用将会被抵消。

若从解决问题的根本出发，政府应营造两个市场，一个是自由买卖的私楼市场，这个市场的楼宇，不仅让市民居住，同时也是投资的工具，可以寻求资本的增值;另一个是政府资助的房屋市场，这个市场的房屋主要由政府提供，主要为解决市民的居住问题，是用来住的，定价由政府决定，并不跟随市场价格波动，购买这类房屋的市民，买卖都受到一定的限制，难以透过房屋买卖投机，这样，居屋的定价就不存在市值多少折的问题，而是政府应如何公平地分配资源的问题。

其次，纾缓市民安居乐业困难，供应量才是最关键的，因为不论居屋价格多低，如果供应量不足，仍然只能让一部分人受益，甚至只是一小部分人受益。举例来说，新一期的居屋共有4431伙，分别位于启德启朗苑、长沙湾凯乐苑及东涌裕泰苑，即使按七折定价，申请者也多达15.2万之巨，现在政府出新招，将定价大幅下调，并且有可能重新接受申请，估计递表申请的人数还可能进一步增加，届时只能出现争崩头的情况，对于解决供应不足的问题没有多大作用。

供应量才最关键

政府显然是看清了这个问题，所以，余下的五招，其实都是为了促进供应量而来，「港人首次置业」先导项目可供应450个首置单位，改拨9幅私楼地建公营房屋可建约10600单位，运房局成立专责小组兴建过渡房屋可以增加安置等上楼的居民，徵收一手楼空置税和修改预售楼花同意方案，则可以促使私人发展商加速售楼。

这五招之中，又以改拨私楼地为公营房屋用地最引人注目，这触及了公私营房屋的比例会否发生变化的问题，若从解决香港市民面对的置业难、居住难的角度看，应该大幅增加政府资助房屋的数量，因为目前资助房屋的需求和供应严重失衡，政府有必要在短时间内大量增加资助房屋的供应数量，这才能保障民生，促使社会稳定。大量增加公营资助房屋数量，需要有较多的土地，政府一时间恐怕难以找到足够的土地供应，所以最快的办法就是将原本用于兴建私楼的土地，改为资助房屋用地。但9幅地可建约1万个单位，距离15万的需求，仍然有很大的差距。

至于私楼方面的两项措施，包括向空置一手私人住宅徵收额外差饷，及修改楼花同意方案，意在促使发展商尽快售楼，但相信对私人楼宇市场不会带来太大的影响。

「房子是用来住的，不是用来炒的」，林郑最新推出的房策六招基本上是朝这个方向去做的，但是力度仍较弱，而且尚未触及目前房屋市场严重扭曲的根本问题。毕竟房屋问题盘根错节，十分複杂，政府也不能急于求成，林郑新六招成效如何，有待观察，并可逐步调整政策。