楼市续升 意外吗?

狮子山学会营运总监 白仲祺

鸭脷洲上周卖出香港历史上尺价最贵的一幅地皮后，令很多港人感到譁然。由于这块地皮是由中资财团夺得，引来声音批评是否需要限制内地来港投资。但发展局局长马绍祥立即回应由于香港属开放型经济体，故政府不宜干预公开拍卖土地。内地「热钱」继续流入香港，当然可解释楼价为何一直上升，但是香港政府一直政策干预，亦是令楼价不断再创新高的原因之一。

政府干预推高楼价

全港最大地产代理商中原集团主席施永青先生开记者招待会，表示之前以为今年楼价会下降多达30%，但由于中原领先楼价指数创历史新高，现在更改自己的看法，认为楼价会继续上升。施先生并说目前楼市不只是一个调整，反而是一个新的升浪的开始。另一位地产公司主席汤文亮博士，就指楼市创新高实属毫无意外，认为政府推出新一轮印花税后，令很多内地和本港人士利用公司来买入楼宇单位。政府推出15%新印花税后，内地买家利用转让公司，便能节省30%印花税，但是买家将印花税的成本加进交易价钱内，令楼价录得大量升幅。所以这些成交价格，数字上看似录得升幅，但实际上是由于印花税上升，令买家需要多付的成本增加。其实政府增加印花税，表面只会增加买家成本，但从事实看到，亦同样增加卖家的成本。

笔者无意预期楼价走势，不过想带出楼价首先被外围因素影响，例如美国联储局利息，和内地资金流动等等因素，但是，政府一直已经采取主动措施来干预楼价。在外围因素不大变动之下，政策一直干预需求。但是政府采用印花税，除了想藉着增加楼价来减低需求，同时亦因为成本大量增加，令二手楼供应大量减低。市民越来越依赖一手新盘供应，令一手楼的楼价不断创新高，带动成交量非常低的二手楼价钱同样升高，导致恶性循环。

外围有变恐泡沫爆破

所以，笔者认为政府主动干预楼市交易成本，令价格流动自由度大大减低，亦同时增加每一项成交的价格跳动。除了楼价不断创新高，有一天外围条件变动，例如美国联储局加息，又或者内地资金流动减低，香港楼价如一众专家预期泡沫爆破时，同样价格下降亦会速度惊人。