慎研放宽逆周期措施

香港工商专联会会长 杨志强

中美贸易战未平息，外围市况大幅波动，导致本港楼市交投放缓，全城憧憬金管局会否「减辣」。金管局总裁陈德霖称，仍需时确认楼市是否已进入下行周期，目前鬆绑逆周期措施仍言之尚早，但如确认楼市下行，可放宽逆周期措施，适当减辣。

鉴往知今 调整政策

香港楼市升了逾10年，出现一些调整本来也是在所难免。不过，港股辗转下跌，削弱市民投资信心。根据差饷物业估价署数据，今年第三季楼价累计下跌1.5%，同期中原城市领先指数亦累跌2.6%，9月份住宅交投量更一度跌至3500宗，为20个月新低，放鬆逆周期措施的讨论再被重提。

如果楼市和股市同时继续大跌，对香港经济的打击将是非常严重。例如，自1997年亚洲金融风暴登陆香港开始，至2003年SARS肆虐结束，期间楼市平均下跌六成半（每年平均跌幅16%），出现数以十万计的负资产个案。

前任特区政府一度推行高地价政策，令土地及房屋发展的主动权完全由地产发展商主导。2002年起，不仅暂停勾地卖地，更停建停售居屋，部分居屋改作私楼推出，大大减慢规划及开发土地的速度及规模，无视经济复苏对发展用地及住屋的庞大需求。政策转变之后，居屋不再发展，连出租公屋的兴建量也大幅减少，导致今次楼市大牛市长达14年，楼价已升至一个家庭要不吃不用20年才买到一个中小型单位。

总结过往的经验，可以看出：楼市大跌，波及各行各业，使整体经济一蹶不振，影响繁荣稳定；楼价飙升，严重超出市民正常的承担能力，对未来发展不利。

审时度势 逐步减辣

历史经验说明，泡沫不会长期持续，本港楼市处于泡沫状态已明显不过，破灭不是会不会的问题，而是什幺时候的问题；而一旦爆破，调整过程将会既痛苦又漫长。近来本港楼市出现由盛转衰、大幅下滑的象，二手楼盘最为明显，楼价即使是下调了一到两成，依然是成交淡静。因此，当楼市转势时，就应有所调整。

陈德霖表示，如果确认香港楼市进入下行周期，可以考虑适当放宽逆周期措施，这就是实事求是的态度。的确，自2009年到2017年，特区政府为了压抑不断上升的楼市，陆续推出了一系列的「辣招」，主要有两方面：一是不断减低按揭比例，提高压力测试程度，防範金融风险，避免楼市过热；二是提高印花税率和徵收特别印花税，加重楼宇买卖的成本。这些措施在楼市火爆的情况下，可以起到一定的调节作用。不过，凡事预则立，不预则废。当楼市转势时，就应该审慎研究适当放宽逆周期措施。

目前政府已经推出了不断增加土地供应的长远计划，还有将居屋订价由过去的市价七折改为五二折，令到资助房屋市场和私人市场分开，让缺乏经济能力的人士，也能够实现其置业安居之梦。

但是，目前的印花税率高达楼价的15％，以400万元的中小型单位为例，购入第二套房的本地客缴税由以往18万元大升至60万元。因此，许多人都建议政府审时度势，审慎研究适当放宽逆周期措施，及时将限制私人楼市的「辣招」逐步「减辣」。

现在楼市已经下调一到两成，印花税可审慎考虑适度调低。同时，考虑到未来私人楼宇的供应已有所增加，政府也可研究调低或取消针对非香港永久居民以及用公司名义买楼的买家印花税，让私人楼市恢复自然调节。