写字楼供应增 九龙东租金压力大

【今日时报讯】记者曾浩荣报道：港府致力推动九龙东成为第二个核心商业区，2020年九龙东会成为全港第二大甲厦集中地，甲厦面积料将逾1500万平方尺，为该区租金带来下跌压力。高力国际预料，年底区内写字楼平均租金跌7.5%，跑输大市。
高力国际最新报告阐述九龙东成为核心商业区(中环及金钟等一带)以外首选办公地点原因，包括租金相宜、拥有大楼面写字楼、有多种写字楼类型供选择等。报告又称传统商业区办公室供应长期短缺，九龙东甲级写字楼陆续落成，为跨国企业提供扩展业务空间。
料东九写字楼空置率升
报告指甲级写字楼现时占九龙东整体办公室面积72%，预计未来5年该区甲级写字楼占地面积将增加400万平方尺。高力国际商业服务总经理颜慧萍表示，过去3年九龙东空置率普遍平均7%至7.8%，九龙湾目前空置率高达一成，观塘区则约8%，近期九龙东写字楼租务活动再见减少，预料今年底空置率轻微上升。
颜慧萍又预料，九龙东区内写字楼空置率仍然偏高，但写字楼供应将继续上升，故租金有下跌压力，预料平均尺租由现时约34.6元水平跌至年底约32元，跌幅约7.5%。不过，她长远仍看好该区租务市场，未来租金会回复正常。
弹性租约挽留租户
高力国际研究部总监石峰表示，九龙东写字楼业主挑选优质租户将面临激烈竞争，尤其2012年前落成、非港铁沿线的分层办公大楼，或须考虑提供更具弹性的租约和其他优惠吸引和挽留目标租户。另一方面，他建议租户应利用九龙东的多元办公室，制订相应的租赁策略，而寻求稳定营商成本的公司可考虑成为自用业主，以对沖未来的租金增长，同时受惠于资本增值。
拆局解码
九龙东租金反弹靠中资
九龙东及港岛商业区写字楼租金走势近年可谓是两极化，九龙东是供应愈来愈多，需求未能追上，令租金明显受压;港岛商业区供应长期缺乏，近年需求却受中资抢驻刺激而持续不衰，租金愈抢愈高。不过，随着中资发展商都持续抢购九龙启德住宅地，中资抢驻九龙东商业区日子相信亦不是以往想像般「遥不可及」，届时租金未必不可反弹。
中资对九龙东陌生
据不少地产业界人士分享，中资抢驻中环写字楼原因，主要是「他们只听过中环」，即是因为中环名气大，令中资对其产生是来港设办公室非其不可的印象。2013年起，多间知名中资企业却持续在九龙启德购地，包括中海外(688)、保利置业(119)及海航集团等，令启德名气大增。
启德地声名大噪
事实上，启德在起动东九龙计划担任重要角色，该区本身已有第二个核心商业区(CBD2)概念，区内未来亦会增加不少商业物业。按常理推算，中资既然可争抢启德住宅地，未来自然亦有机会抢驻启德，甚至九龙东一带的办公室。再者，一如高力国际报告所言，东九龙写字楼平均尺租目前仅约35元，而中环甲厦尺租动辄逾100元，两者水平相差太大，如果基于成本考虑，九龙东明显胜一筹。
今日时报记者曾浩荣