陈茂波料楼市风险逐步加大

陈茂波指，本港加息只是一个 几时 的问题，而不是一个 会否 的问题。

【今日时报网讯】记者伍敏报道：财政司司长陈茂波就近日美国加息发表网誌指，随着本地土地及房屋供应增加及外围环境的转变，影响楼市的基本因素已起了根本的变化，而本港加息只是时间问题，楼市要面对的风险亦会逐步加大。现阶段而言，政府看不到有条件或空间「减辣」或「撤招」。

供求失衡正被扭转

陈茂波指，联邦基金利率目前利率仍处于极低水平，但在美国经济状况持续改善下，联储局加息相信将会陆续有来。当中尤其关注利率的变动对楼市的影响。今年1月的整体楼价较2008年的低位已累计上升195%，较1997年的高也显着高出近八成。市民的负担比率在去年第四季恶化至约63%，远高于1996至2015年期间46%的长期平均水平。

然而，在政府不断增加土地及房屋供应下，加上外围经济及金融环境转变，影响楼市的基本因素已起了根本的变化。首先，现时供求失衡的情况正逐步被扭转。供应方面，政府在过去数年致力增加土地供应，作为住宅供应领先指标的私人住宅动工量，在过去5年较之前五年大升70%至平均每年约18000个单位。另外，未来3至4年一手私人住宅单位潜在供应量达94000个，而现时发展商手上随时可开盘出售的单位亦近21000个。需求方面，尽管今年本地经济靠稳，但外围经济仍面对多重隐忧，倘若本港经济受到冲击，也会影响本地住宅需求和资产价格。

他又指出，未来息口走向只会向上，而美国加息的步伐更有机会较市场预期为快。在联繫汇率制度下，随着港美息差扩阔，港息最终都会跟随美息走势。因此，本港加息只是一个「几时」的问题，而不是一个「会否」的问题。现时一般楼宇按揭息率只有约2厘水平，上述加幅会大大增加供楼人士的压力。而一旦国际资金流出现逆转，资金加快流出本港，本港的利息更可能会急速上升。

看不到有条件减辣

陈茂波表示，许多市民忽略正在逐渐转向的市场因素，因而继续怀有「楼价只升不跌」的预期。而随着本地利率可能会逐步上升，加上供求情况改变，楼市要面对的风险亦会逐步加大。在基本市场因素正在转向的情况下，市场仍然再趋炽热，实在令人担心。故此，各种需求管理措施仍须继续，在这阶段，看不到有条件或空间「减辣」或「撤招」，并会继续密切监察市场的情况。

他认为，「楼价只升不跌」的说法亦欠缺客观根据。过去数次美国利率踏入上升周期，本港楼价的升势大致都会放缓、甚至由升转跌。就以上一次美国加息周期(2004-2006年)为例，香港的利率上升不久后，本港的楼价便出现下调。他提醒市民在基本市场因素已经出现根本性转变的今天，作出置业决定前一定要加倍留意各种风险。