【香港观察】楼市辣招未必治本

来源:新闻中心作者/编辑:编辑 2018年06月11日

【香港观察】楼市辣招未必治本

文|健元

香港楼价近年持续上扬,在热钱涌入推动下,年均升幅达13.7%,今年截至5月底又升8%,反映政府双辣招(双倍印花税、买家印花税)边际效应逐年递减。参考最新公布数据:中原城市领先指数已升穿去年高位178点,最新报181.58点,其中:「大小单位」领先指数,及「大型屋苑」领先指数均接近182点,反映香港整体楼市保持畅旺。在供求关係失去平衡的当下,香港楼价持续上升成为市场普遍预期,目前香港每年住宅需求最少2万个单位,自上届政府开始,在多方觅地增加建屋供应的情况下,政府虽有长远规划目标,争取年供应量达到2万个单位或以上,但现时每年也只能供应1.8万个单位。随上月美国失业率降至18年新低,为美联储持续加息开启了绿灯,香港也将跟随加息。同时因中美贸易摩擦问题短期难以平息,恒指亦在3万点高位胶,以及「特金会」令东北亚局势充满变数,都给香港未来楼市和股市带来诸多风险和隐忧。

港府研议空置税

有鑒于此,特区政府为了保持香港楼市与经济的稳定,必须未雨绸缪。新的调控楼市辣招也在研判之中,近日财政司司长陈茂波在出席立法会答辩时指出:由去年12月底至今年3月底,本港已新建但未出售的一手楼盘(空置)单位已达9000个。而整体楼价也上升了7%,相较于1997年亚洲金融危机高峰时更高出117%(1倍多)。且港楼一手空置率已升达50%,显示楼价风险持续攀升。因此,「空置税」的研究开徵,成为港府未来调控楼价的焦点。陈茂波表示「有关空置税的研究结果就快公布」。

开徵「空置税」是各国政府调节楼市的国际惯例,欧美经济体惯常用之。如:法国房屋若空置超过两年,将开徵空置税,首年10%,次年12.5%,第三年15%,依次累进;荷兰政府有权拆除空置超过12个月的房屋;英国居民若购买第二套房须徵重税(首两年内可豁免);美国若居所或商业物业空置也须徵收5%至10%的物业税。可见,香港过去对楼价的调控政策更多是借鑒了英国的经验。

增供应方能治本

针对香港现实的经济特徵,楼价持续上涨主要因土地和建屋用地供应短缺,而加剧供需矛盾的上升。香港拥有1060多平方公里的土地面积,山地郊野居多,能开发的近30%的土地,基本是70年代以来填海造地而得,如今基本饱和,土地供应可谓捉襟见肘。根据港府规划,未来土地开发供应的重点将在新界东(大屿山区)、新界西(元朗区)和新界东北(古洞北、粉岭北),而这些区域大部分土地早年已被几大私营发展商收购囤积,农地价格近5年已升1至3倍(400至1200港元/平方尺)。政府若回购开发,成本也将十分高昂,因此近期有建议以「公私合营」的方式同政府合作开发新界楼宇,此举可通过政府之手完成对新界农地的开发,不过就有可能进一步推高楼价(目前一手楼价已破2万/平方英尺),亦会令政府陷入财政困境的被动局面。

因此,针对香港长期保持「低税率自由港」的竞争环境而言,开徵新税项必须慎重研处,应注重税负公平与累进调节。早年前财政司司长唐英年也曾提出开徵「销售税」(GST)的动议,最后却无疾而终。未来港府调控楼价的关键还在于:尽快研究规划拓展香港的经济地理空间,一是要科学规划填海扩地1万公顷,新界郊野公园周边开发3000公顷,以及善用政府能支配的边境禁区2800多公顷土地,尽快建成新的市镇中心。二是要紧紧抓住「大湾区经济圈」发展机遇,创造条件深化「粤港澳」经济合作与法律、金融、生活消费方式的全面对接,鼓励本港年轻人跨境就业安置,以缓解本地房屋供应压力。实实在在扩充政府土地供应,才是解决香港楼价泡沫的核心所在。

上一篇:应适当输入外劳及专才
下一篇:消除升降机安全隐患

分享到